התנגדות לבקשה להקלה
כחלק מההתמחות בדיני התכנון והבנייה, המשרד מייצג בעלי זכויות בהגשת התנגדויות לבקשות להיתרי בניה העשויות להביא לפגיעה בנכס שלהם.
כידוע היתר בנייה ניתן בהתאם לתכנית מתאר מקומית (תב"ע) מפורטת. היתר הבנייה חייב להתאים להוראות התכנית ולא לחרוג ממנה.
מנגנון ההקלות מאפשר סטייה מצומצמת מהוראות התוכנית ללא צורך ללכת למסלול של הגשת תכנית חדשה לועדה המקומית או המחוזית, תהליך שלוקח הרבה מאוד זמן.
הליך של בקשה להקלה דורש פרסום לשכנים ומאפשר הגשת התנגדות. אנו בעלי נסיון רב בהליכי התנגדות להקלה ובעלי הצלחות רבות בהליכים אלו. להלן נפרט על הליך זה.
מה מקסימום ההקלות שאפשר לאשר?
בקשה להקלה איננה "תכנית כבקשתך". בכל מקרה לא יאושרו הקלות מעבר לטווח מקסימלי כמתואר בתקנות התכנון והבניה (סטיה נכרת מתכנית) כדלהלן:
הקלות כמותיות
הקלות שמאפשרות תוספת שטח עיקרי למבנה בתנאי שהתוכנית הופקדה עד ל-1 באוגוסט 1989.
- תוספת עד 6% מזכויות הבניה, לשיפור הבנייה.
- תוספת של 2.5% לכל קומה.
- תוספת של 5% להתקנת מעלית במידה וגובה הבניין מחייב זאת.
- סך ההקלות הכמותיות לא יעלו על 16% משטח המגרש.
הקלות בקוי הבניין
חריגה מקו קדמי
(א) ניתן להוסיף מרפסות שבולטות לכל היותר עד 2 מטרים או עד 40% מהמרווח הקדמי של המגרש, בהתאם להבלטה הקטנה מבין השניים.
(ב) אפשרות לבנייה בהתאם למבנים הקיימים לאורך אותו מקטע רחוב, בין שני צמתים סמוכים.
חריגה מקו צדדי
(א) הקמת קיר הכולל פתחים, כאשר החריגה מהמרווח הצדדי שנקבע בתכנית אינה עולה על 10%, תוך הקפדה על מרחק מינימלי של 2.70 מטרים מגבול המגרש.
(ב) בנייה של קיר ללא פתחים, בתנאי שנותר מרחק של לפחות 2.70 מטרים מהגבול הצדדי של המגרש.
חריגה מקו אחורי
(א) בניית קיר עם פתחים, כאשר החריגה מהמרווח האחורי המוגדר בתכנית אינה עולה על 10%;
(ב) הוספת קיר ללא פתחים, כאשר החריגה מהגבול שנקבע בתכנית אינה עולה על 30% לכל היותר;
הקלות במספר הקומות
מספר הקומות
המותר לפי התוכנית |
מספר הקומות
שמותר להוסיף בהקלה |
1 עד 2 | 1 |
3 עד 4 | 2 |
5 עד 9 | 3 |
10 עד 15 | 4 |
16 ומעלה | 5 |
הקלות במספר הדירות
(1) ניתן להוסיף יחידות דיור בשיעור שאינו עולה על 20% מהכמות המרבית של דירות המגורים המותרת לבנייה במגרש, בהתאם להוראות התכנית החלה עליו.;
(2) לאחר אישור ההקלה, השטח הממוצע של הדירות במגרש חייב להיות גדול מ-80 מ"ר;
מה השיקולים לאישור בקשה להקלה?
עקב הבירוקרטיה והסרבול הרב בהליכי התכנון בועדות התכנון והבנייה נוצר מצב בו אישור תכנית יכול לקחת שנים ארוכות. בנוסף לכך התכניות עצמן קובעות בדרך כלל כללים קשיחים למתן זכויות בניה ולא מאפשרים גמישות כלשהי. המצב שנוצר מהצטברות הגורמים הללו הוא חוסר יכולת של היזמים לקבל היתרי בניה שינצלו את זכויות הבנייה במגרש הספציפי.
לאור כך החוק איפשר את מתן ההקלות בצורה מצומצמת ולא כ"דרך המלך". בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי "אין לאדם זכות קנויה להקלה. הקלה כשמה כן היא ואין שום חובה מוטלת על הועדה לאפשר הקלה מהתכנית החלה" עע"מ 8445/06 זלצמן נ' ועדת ערר תל אביב.
בהתאם לפסיקה (עת"מ 1531-03-20 משולם לונשטין נ' ועדת ערר ת"א) הבדיקה האם להתיר הקלה תעשה בשני שלבים:
בשלב הראשון, תיבדק השאלה האם מדובר בסטיה נכרת מתכנית ומענה חיובי לכך יביא לדחיית הבקשה להקלה על הסף. בשלב שני אם המסקנה היא כי אין מדובר בסטייה ניכרת מתכנית, על מוסד התכנון להפעיל שיקול דעת ולקבוע, על יסוד כלל הנתונים, האם קיימת הצדקה לאישור ההקלה בהתאם לפרמטרים הבאים:
- קיומה של הצדקה תכנונית מקרים בהם יישום הוראות התוכנית אינו מאפשר את מימוש מלוא זכויות הבנייה על המגרש הספציפי בשל גודלו או צורתו; שיקולים אדריכליים כגון הקטנת התכסית לטובת שטחי קרקע פנויים; התאמת הבניה לרוח הזמן; וניצול ראוי של משאב הקרקע.
- היקפה של ההקלה המבוקשת ועצימותה – קרי הפער בין ההקלה המבוקשת לבין המצב התכנוני המאושר עליו הסתמך הציבור.
- מועד התכנון המאושר ככל שהתכנית החלה על המקרקעין ישנה יותר, היא עשויה שלא להתאים למצב התכנוני המתפתח בשטח ותהיה הצדקה גדולה יותר לאישורה של ההקלה.
- הפגיעה אשר תיגרם מאישורה בבעלים ובדיירים גובלים – נקבע שכאשר עורכים איזון בין רצונו של המבקש לקבל הקלה לבין הפגיעה בשכנים, הרי שיש ליתן משקל רב יותר לשכנים ולפגיעה הצפויה בהם .
- קיומו של אינטרס ציבורי המצדיק הקלה – אשר לכך, כדוגמא לאינטרס ציבורי, צוין כמצדיק מתן הקלה האינטרס בתוספת יחידות דיור ובציפוף אזורים אורבניים מבוקשים.
- כאשר בבניין הסמוך אושרו הקלות דומות– בהתאם לפסיקה, כאשר אושרו לאדם הקלות בבניין מגוריו, עליו לצפות כי גם הבניינים הסמוכים לו יקבלו הקלות דומות. כך גם אם המתנגד לא ביקש בעצמו את ההקלות אלא קנה את דירתו לאחר שניתנו ההקלות בבניין מגוריו. ערר (מרכז) 1050-08-24 בית עברי בע"מ נ' ועדה מקומית כפר סבא.
באלו מקרים ניתן להגיש התנגדות להקלה?
ניתן להגיש התנגדות בכל מקרה בו יש טענה כלשהי מהטענות הבאות
- טענה שאישור ההקלה יוביל לפגיעה בבעלי הזכויות האחרים בבניין או במגרש הסמוך.
- טענה שניתן לנצל את זכויות הבנייה גם ללא ההקלה.
- טענה שההיתר מהווה סטיה ניכרת מהתכנית, כלומר מעבר למקסימום המותר בחוק.
- טענה כי ההקלה מנוגדת לתכנית אחרת שנמצאת בשלבי אישור.
- טענה שהתכנית המקורית שוללת אפשרות לבקש הקלות.
- טענה שההקלה מיועדת לאשר חריגות בנייה בדיעבד.
צמצום ההקלות
למרות שמטרת החוק שאפשר בקשה להקלות היתה לחסוך זמן, התברר לאורך השנים שהליכי הבקשה להקלות מובילים דווקא לעיכוב וסרבול של הליכי הרישוי. לאור זאת הוחלט בשנים האחרונות על מתווה מדורג של ביטול ההקלות.
בהתאם להחלטה, בכל תכנית שאושרה להפקדה החל מתחילת 2023 לא תתאפשר יותר הגשת בקשה להקלה מהתכנית.
בתוכניות שאושרו קודם לכן, הוחלט להמשיך לאפשר עד סוף שנת 2025 הקלות מעבר למותר בתכנית, וזאת רק למבנים קיימים בני 8 שנים ומעלה.
איך מגישים התנגדות?
מיד לאחר שקיבלתם הודעה על בקשה להקלה, מומלץ לפנות לעורך דין שמתמחה בתחום.
עו"ד תכנון ובנייה ידע לבדוק את ההקלות המבוקשות ביחס לתכניות המתאר שקיימות באזור ולהחליט באיזה דרך כדאי להתנגד.
חשוב להבין שכאשר מוגשת בקשה להקלה, היא בדרך כלל תאושר אם לא תהיה התנגדות. המצב הנפוץ הוא שמבקשים לא מעט הקלות שלפחות לחלק מהן אפשר יהיה להתנגד. לכן מהניסיון שלי, ברוב המקרים כדאי להגיש התנגדות להקלה.
במהלך השנים צברנו הצלחות רבות בהליכי התנגדות להקלות הן בנושא תוספת קומות למבנה, הן בנושא שינוי קווי הבניין, הן בנושא תוספת זכויות בנייה וכן בנושאים נוספים.
השירות שאנו נותנים בתחומים אלו ניתן בכל אזורי הארץ.
מעוניינים להגיש התנגדות לבקשה להקלה? צרו קשר ונשמח לעמוד לשירותכם.