המדריך לרכישת דירה מקבלן

במהלך השנים בהן אני מלווה זוגות בעסקאות של רכישת דירה בכלל ודירה חדשה מקבלן בפרט, הבחנתי בכך שלרובם המוחלט של הקונים חסר מידע קריטי, שנחוץ להם על מנת לקנות דירה בצורה חכמה ובטוחה. 

בעשרות עסקאות שליוויתי נתקלתי במקרים רבים של עסקאות שהתבררו כלא בטוחות לרכישה, ככאלו שלא ניתן לקבל עבורם משכנתה, או שיש בהם סעיפים רבים שמקפחים בצורה קשה את הרוכשים.

מעבר לכך, נתקלתי ברוכשים רבים שלא עשו את הבדיקות הנכונות לפני שקיבלו החלטה על רכישת הדירה בכלל ועל רכישת דירה חדשה מקבלן בפרט, לא ידעו איך להיערך נכון מבחינה כלכלית לעסקה, ולא היו מודעים לפרטים לגבי איך להתמקח על מחיר דירה מקבלן.

חשוב לדעת, רכישת דירה מקבלן היא בהחלט לא עוד עסקה, שכן לרוב האנשים מדובר בעסקה הגדולה ביותר אותם יבצעו במהלך חייהם.

עסקת רכישת דירה ובמיוחד עסקה של רכישת דירה חדשה מקבלן, מורכבת מכמה היבטים שיש לשים לב לכולם, הן מבחינה כלכלית (עלויות, פריסת תשלומים, יכולת מימון), הן מבחינת תכנון הדירה והפרויקט כולו, והן כמובן מבחינה משפטית, הסכם הרכישה, הביטחונות וכו'.

למרות שבשנים האחרונות התפרסמו לא מעט מקרים של רוכשי דירות שאיבדו את כספם, לצערי הרב עדיין ישנם קונים שבטוחים משום מה שאין להם צורך לקחת בכלל עורך דין רכישת דירה מקבלן, ולחסוך לעצמם הרבה זמן, כסף ועוגמת נפש.

לכן החלטתי במדריך זה לתת לכל מי שחושב על רכישת דירה חדשה מקבלן, מידע מועיל וחיוני ביותר לגבי תהליך רכישת הדירה.

מה צריך לבדוק כשמחליטים ללכת לתהליך של רכישת דירה? איזה דברים לשאול את נציגי המכירות בפרויקטים השונים? איזה בדיקות חובה לבצע לגבי היזם והפרויקט, האם תשלום לקבלן לפני היתר בניה זה הכרחי ועוד.

המטרה שלי במדריך זה היא לתת לכם הרוכשים את הרקע הנדרש על תהליך רכישת דירה, ואת הבדיקות הראשוניות שיש לעשות. 

שלב 1: הכנה לביצוע העסקה – איך מממנים רכישת דירה מקבלן?

הדבר הראשון שיש לעשות לפני קבלת החלטה על קניית דירה או קניית דירה מקבלן, הוא להבין מה היכולת הכלכלית שלכם לבצע את העסקה.

לחלקכם זה אולי נראה טריוויאלי, אבל תתפלאו בכמה מקרים נתקלתי של זוגות שהשקיעו הרבה מאמצים וזמן יקר בחיפוש דירה, לפני שבדקו שיש ביכולתם בכלל לעמוד בתנאי העסקה. 

הבדיקה הזו היא סופר חשובה כדי לא להגיע למצב של חתימת הסכם, שלאחריה יתברר שאין לכם את כל הכסף הדרוש לעסקה.

מצב כזה יכול להביא להפרת הסכם, לתשלום קנסות ועוד כל מיני מצבים לא נעימים. 

היכולת לקניית דירה תלויה בשאלה שרלוונטית כמעט לכל העסקאות ולכל הרוכשים, והיא האם אפשר לקבל משכנתה לרכישה ואם כן באיזה סכום?

הון עצמי לרכישת דירה מקבלן

התנאי הראשוני שהבנק מציב על מנת לקבל משכנתה הוא שלרוכשים יהיה הון עצמי מסוים (ויש מספר מקורות מאיפה מביאים את הכסף כמו שאפרט בהמשך).

על פי הוראות בנק ישראל נכון להיום, ככל שמדובר בדירה ראשונה ההון העצמי הנדרש יהיה 25% משווי הדירה. 

אם כבר קניתם בעבר דירה ואתם מעוניינים לקנות דירה אחרת ההון העצמי הנדרש יהיה 30%, ואם מדובר ברכישת דירה נוספת על הדירה הקיימת כיום כבר יידרש הון עצמי של 50%.

בשלב זה נבדוק האם ההון העצמי נזיל כבר כעת, האם הוא תלוי בשחרור פיקדונות שיש לכם או קרנות השתלמות וכיו"ב. 

אם ההון העצמי שדרוש לקניית הדירה, מתוכנן להגיע מכספי מכירת דירה אחרת שיש לכם, חשוב לוודא מה הסכום המדויק שתקבלו ומתי (הכוונה כמובן לכספים שנכנסים ישירות מהמכירה אחרי סילוק משכנתה , תשלום מיסים וכדו').

איך מממנים עסקה ארוכת טווח של קניית דירה חדשה מקבלן?

הבעיה הגדולה כאשר מדובר על רכישת דירה חדשה מקבלן היא העובדה שהדירה תהיה מוכנה רק בעוד תקופה ארוכה.

בחלק מהעסקאות תאריך המסירה המיועד בחוזה הוא לעוד שנתיים ואף יותר.

אני מדבר כרגע על העסקאות הרגילות של רכישת דירה מקבלן ולא על עסקאות "על הנייר" מסוג שונה כמו לדוגמה קבוצות רכישה, עליהם אדבר בהמשך הקורס.

לזוגות שההון העצמי שלהם בעסקה מתוכנן להגיע ממכירת הדירה הקיימת, הדבר יוצר דילמה לא פשוטה, האם להקדים ולמכור את הדירה ולעבור לשכירות למשך מספר שנים דבר שמייקר מאוד את הרכישה. 

באופן כללי קיימים לכך מספר פתרונות אפשריים כמו משכון הנכס הקיים, הלוואה מסחרית, הלוואה על חשבון קרן השתלמות או קרן פנסיה ועוד.

כמובן מי שיכול להביא קצת כסף מההורים זה אף פעם לא מזיק ☺

מקור נפוץ להון עצמי יכול להיות לקיחת הלוואה על נכס אחר שיש ברשותנו. על פי נהלי הבנקים למשכנתאות, ניתן למשכן נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף עד גובה 50% מהנכס הקיים.

כמובן שאם על הנכס הקיים כבר יש משכנתה אז היא תקוזז מסכום זה. 

לדוגמה: אם יש לכם דירה בשווי 1.6 מליון ₪ שהמשכנתה הקיימת עליה היא בגובה של 400 אלף, ואתם מעוניינים לרכוש דירה בשווי 2 מליון. 

על הדירה הקיימת תוכלו לקבל עוד 400 אלף משכנתה לצורך רכישת הדירה הנוספת. 50% משווי הדירה הוא 800 אלף ובקיזוז המשכנתה הקיימת נקבל 400 אלף.

זהו פתרון מעולה להשגת הון עצמי. בצורה כזו ניתן יהיה לממן את התשלומים הראשונים לעסקה בלי למכור עדיין את הדירה הקיימת. 

בנוסף לכך תוכלו לקבל משכנתה עד גובה 50% משווי הדירה הנרכשת, כלומר עוד מיליון שקל.

בצורה כזו אפשר "להרוויח זמן" במימון העסקה בלי למכור את הדירה הקיימת ולעבור לשכירות.

כיום נכנסו לתחום המשכנתאות גופים נוספים כמו חברות הביטוח, חברות מימון המונים (p2p) ועוד, שניתן לקבל מהן הלוואות לרכישת דירה חדשה מקבלן. 

 

שלב 2 – בדיקת עלויות רכישת דירה מקבלן

אחת הטעויות הנפוצות ביותר בקניית דירה מקבלן היא אי הבנה של המחיר האמיתי של העסקה.

כדי לקבל החלטה כלכלית נכונה חשוב לא להתבלבל ולדעת מה העלות האמיתית של הדירה.

המידע הזה חשוב מאין כמוהו על מנת לחשב כמה משכנתה ניתן לקבל על העסקה, כדי לא להגיע למצב בו לאחר חתימה על החוזה מתברר שאין לכם יכולת לשלם את המחיר האמיתי של הדירה.

המידע הזה גם חשוב מאין כמוהו על מנת להחליט האם בכלל כדאי לקנות את דירה מקבלן או לקנות למשל דירה יד שנייה ולהיכנס אליה בהקדם.

בדיקת מחיר הדירה

 ישנם פרויקטים שמתחילים לשווק חלק מהדירות במכירה מוקדמת במחירים מוזלים (pre-sale).

אמנם כאשר הפרויקט נמצא בשלבים מוקדם הוא פעמים רבות לפני קבלת היתר בנייה ולפני סגירת ליווי בנקאי ולכן נחשב כפחות בטוח לרכישה.

יחד עם זאת, ישנם מספר פתרונות משפטיים שיאפשרו רכישה בשלב מוקדם יותר שמאפשרת ניצול של המחיר הזול של הדירה. 

הצמדה למדד

 מחיר הדירה בפרויקטים "על הנייר" מוצמד למדד תשומות הבניה המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל 15 לחודש.

המשמעות היא שכל עלייה של המדד באה לידי ביטוי בעליית מחיר הדירה על אותם תשלומים שטרם שולמו. 

לדוגמה: אם רכשתם דירה ב-1.2  מליון שהאכלוס שלה בעוד שנה ושילמתם 200 אלף בחתימה. בהנחה שהיתרה תשולם במסירת הדירה, יתווסף לה אחוז העליה במדד.

אם המדד עלה ב-2% בשנה, ל-1 מליון יתווסף סכום של 20 אלף שקל. 

מה שחשוב לוודא הוא מה מדד הבסיס אליו מוצמד מחיר הדירה.

בחלק מהעסקאות בהם הפרויקט כבר נמצא בשלבים מתקדמים, המדד אותו ירשום היזם, יהיה לתאריך מוקדם יותר לתאריך חתימת החוזה. יש לכך השפעה עצומה על המחיר כמו שהסברנו. חשוב לבדוק זאת ולדעת איך להתמקח על מחיר דירה מקבלן.

עלויות נלוות

יש לקחת בחשבון כי על מחיר הדירה ישנם תשלומים נלווים שברובם לא יכוסו ע"י המשכנתה:

• תשלום לרשויות כגון תשלומי היטלים, אגרת מבני ציבור, ועוד. יש תשלומים לרשויות הנדרשים בעת רכישה ומכירת דירה ולכן חשוב לבדוק זאת היטב. 
• תשלומים לאנשי מקצוע– מתווך, עו"ד, יעוץ משכנתאות, עיצוב פנים, מהנדס בדק בית ועוד.
• תשלומים לצורך המשכנתה– עמלת פתיחת תיק (כ-0.25% מגובה ההלוואה), ביטוח חיים, ביטוח מבנה, רישום משכון, ייפוי כוח נוטריוני.
• שכירות בזמן הבנייה
• תוספות למפרט – תוספות שונות על המפרט הבסיסי שהקבלן נותן. 
•  ריהוט ושדרוג הדירה– מטבח, חדרי אמבטיה, מיזוג אויר וכו'.
• תשלומים לפני המעבר– הובלה ואריזה.
• תשלומים לאחר המעבר לדירה– חברת ניהול, ועד בית, ארנונה וכו'.

 

אני מציע לכם לעשות טבלה מסודרת בה תרשמו מהן העלויות הנוספות של רכישת הדירה ובמיוחד כאשר מדובר על רכישת דירה חדשה מקבלן, כדי שלא תהיו מופתעים ותתכננו בצורה מדויקת את הרכישה.

חשוב לדעת, חלק מהעלויות הללו בהחלט ניתנות למיקוח. ככל שהמכירות של הפרויקט נמצאות בשלב יותר מוקדם והפרויקט ממש "על הנייר" יש סיכוי לקבל מחיר יותר טוב ולהתמקח על יתר תנאי העסקה- תוספות למפרט, לוח התשלומים, הצמדה למדד ועוד.

 

שלב 3 – איזה מיסים צריך לשלם בעסקה ואיך אפשר להקטין אותם?

באופן כללי עסקאות נדל"ן חייבות במיסים. ברכישת הדירה קיים מס רכישה ובמכירה מס שבח. נפרט קצת יותר.

מס רכישה 

רכישת דירה מקבלן חייבת במס רכישה. החיוב במס רכישה הינו לפי מדרגות מס. יש הבדל מאוד משמעותי אם מדובר בדירה יחידה או בדירה שנייה, וההפרש יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים נוספים במחיר הדירה.

אם מדובר בדירה היחידה שלכם, אז החיוב יתחיל רק ממחיר של כמליון ושבע מאות אלף שקלים. החל ממחיר זה תחול מדרגת מס של 3.5%.

מדרגה זו תחול עד מחיר של כשני מיליון שקלים עליו כבר תחול מדרגה של 5%. לעומת זאת אם מדובר בדירה שנייה, החיוב יהיה החל מהשקל הראשון ומס הרכישה עצמו יהיה 5%. 

לצורך הדוגמא: נניח שמחיר הדירה הנרכשת הוא 2 מליון שקלים. אם מדובר בדירה יחידה מס הרכישה שתשלמו יהיה כ-10,000 שקלים.

אם מדובר בדירה שנייה מס הרכישה שתשלמו יהיה 100,000 שקלים.

מתי עוד הדירה תיחשב כדירה יחידה?

כמובן שישנם עסקאות רבות בהן יש לקונים כבר דירה קיימת והם מתכננים לשדרג לדירה יקרה יותר ולמכור את הדירה הנוכחית.

במקרה כזה הקונים יכולים להתחייב בדיווח לרשות המיסים למכור את הדירה הקיימת, בתוך שנה מיום קבלת הדירה החדשה או בתוך שנה וחצי מיום רכישת הדירה הנוספת, לפי המאוחר מבין שתי האפשרויות.

ישנם מצבים נוספים בהם למרות שהדירה הנרכשת אינה הדירה היחידה, עדיין מבחינת מס רכישה היא תיחשב כדירה יחידה והמס עליה יהיה לפי מדרגות המס שכתבתי למעלה:

• אם בנוסף לדירה הנרכשת יש לרוכשים לא יותר משליש (1/3) בדירה אחרת.
• אם בנוסף לדירה הנרכשת יש לרוכשים לא יותר ממחצית (1/2) בדירה אחרת אותה קיבלו בירושה.

חשוב לדעת כי מדרגות המס שכתובות כאן תקפות לשנת 2020 והן מתעדכנות מעת לעת. 

לינק לסימולטור שמאפשר לחשב כמה מס רכישה נדרש לשלם על העסקה –

https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb

מס שבח על קניית דירה חדשה מקבלן

אני מאוד מאמין בתכנון נכון קדימה ולכן חשוב לי גם שתדעו את המיסים הקיימים במכירת הדירה. 

באופן כללי במכירת דירה קיים מס שנקרא מס שבח בגובה של 25% על השבח שהדירה השביחה מיום קנייתה (זה ממש על קצה המזלג ואת החישוב המלא יודע לעשות עו"ד שמתמחה בנדל"ן).

אם הדירה הנרכשת תהיה הדירה היחידה שלכם, אז תוכלו לקבל פטור ממס שבח (זה באופן כללי ובכפוף לעוד כמה תנאים בחוק).

אבל אפשר לקבל את הפטור הזה רק לאחר שנה וחצי מיום שהדירה נמסרה והייתה ראויה למגורים. 

גם לגבי מס שבח כל מה שכתוב כאן נכון למועד כתיבת המדריך ויכול להשתנות ולהתעדכן בעתיד.

באופן כללי בכל הקשור למס רכישה ומס שבח ובמיוחד אם ישנם דירות נוספות בתמונה, חשוב לקבל יעוץ מסודר מעו"ד נדל"ן, שיכול לתכנן אתכם בצורה חכמה ולהפחית בצורה מאוד משמעותית את תשלום המס.

שלב 4 – איזה בדיקות חובה לעשות לגבי הדירה?

לאחר שלמדנו מה העלויות הכוללות של העסקה, מה ההון העצמי הדרוש לנו ואנחנו בטוחים שיש לנו יכולת כלכלית לממן את העסקה, אנו מתקדמים לבדיקות של הפרויקט עצמו.

לאחר שגיליתם עניין בפרויקט מסוים, בדרך כלל נערכת פגישה במשרד המכירות של הקבלן. פעמים רבות הבנייה נמצאת בשלב מאוד ראשוני אם בכלל היא התחילה. לכן חשוב לקבל פרטים רבים ככל הניתן לגבי הדירה ומה היא כוללת.

הכנתי לכם צ'ק ליסט לגבי הבדיקות השונות שצריך לעשות. ככל שתקבלו מידע יותר מפורט ככה תוכלו יותר להתמקח:

בדיקת הדירה 

• מה גודל הדירה ואיך מחושב השטח שלה?
• כמה חדרים יהיו בדירה?
• מה הכיוונים של הדירה?
• האם הדירה כוללת מחסן, מרפסת, חניה והאם היא מקורה וכיו"ב.

איך התכנון הפנימי של הדירה?

בררו איזה תוספות כלולות במפרט של הדירה על מנת להבין מה רמת האבזור המתוכננת, מבחינת ריצוף, מוצרים סניטרים, קרמיקה, מיזוג אוויר, תקשורת וכו'.

בדקו האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות החשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. זה הזמן להתמקח על תוספות שונות למחיר הדירה ככל שאתם מעוניינים לשדרג את הדירה.

חשוב מאוד להבין גם עד מתי ניתן להגיש תכניות שינויים במידה ואתם מעוניינים לבצע שינויים בתכנון הפנימי של הדירה.

 

שלב 5 – בדיקת הפרויקט והסביבה

בדיקת הפרויקט 

• כמה קומות יהיו בבניין וכמה דירות סה"כ יהיו בפרויקט? 
• איך יראה החניון המשותף, קומת המחסנים והקומה בה ממוקמת הדירה?
• מה צפי תחילת העבודות? 
• מיהו הקבלן שיבצע את העבודות והאם יש לו סיווג קבלני?
• מהו תאריך המסירה של הדירות?

מומלץ מאוד גם לקבל מידע האם ניהול הבניין יעשה על ידי חברת ניהול ולקבל פרטים על זהות החברה, תנאי ההתקשרות ומשך תקופת הניהול.

מניסיוני חלק מהיזמים סוגרים מראש לתקופות ארוכות עם חברות ניהול שאין להם יכולות ניהול מוכחות, ואף גובות מחירים חודשיים מופקעים.

בדיקת הסביבה 

בדיקה שחשוב מאוד לעשות היא בדיקה של סביבת המגורים. הרבה מאוד אנשים מתמקדים בדירה ושוכחים לבדוק את התכנון האזורי כולו.  

התכנון והמפרט של הדירה כמובן חשובים מאין כמוהם. אבל לא כדאי להתעלם או לגלות רק לאחר הקנייה, שממש ליד הבניין ממוקם מתנ"ס או מגרש משחקים שגורם רעש מטריד בשעות הערב המאוחרות. 

בשלב זה נבדוק אלו שימושים מתוכננים באזור- גני ילדים, מעונות, מבני ציבור, פארקים, מגרשי משחקים, מתקני ספורט, בתי כנסת וכיו"ב. מומלץ לבדוק מיקום של אנטנות ובניה מתוכננת בעתיד בסמיכות לדירה הנרכשת, אשר יכולים להשפיע על ירידת ערך הדירה. 

ניתן ומומלץ לקבל מידע נוסף באתר הרשות המקומית (כיום לרוב ברשויות המקומיות יש אתר הנדסי שאפשר לבדוק בו מה מתוכנן באזור) או פשוט לגשת למשרדים של העירייה ולבקש לקבל מידע על התכנון באזור.

ישנם עוד בדיקות רבות שחשוב לבצע ושעו"ד שילווה אתכם יעשה עבורכם קודם לרכישת דירה אבל אלו הן העיקריות שבהן.

 

 

שלב 6 –  הבדיקות המשפטיות של העסקה 

הגענו לשלב הכי קריטי בכל העסקה כולה. השלב שיכול לעשות את ההבדל בין עסקה מוצלחת ובטוחה לבין עסקה שתקפח את הזכויות שלכם במקרה הטוב או חס וחלילה תגרום לאיבוד הכסף היקר שחסכתם לצורך רכישת הדירה. 

שלב זה הינו השלב החיוני ביותר על מנת להחליט האם יש כדאיות בכלל להתקדם עם העסקה. בשלב זה ישנם בדיקות מקיפות שעו"ד מבצע על מנת למנוע שהעסקה בטוחה ושניתן יהיה לבצע אותה ללא כל מניעה. הבדיקות נועדו לשמור על הכסף שלכם ולמנוע מצב שתיכנסו לעסקה מסוכנת שתסכן את כספיכם.

אלו הם עיקרי הבדיקות שיש לעשות בשלב זה:

• בדיקת הזכויות בקרקע- בדיקה זו הינה אולי החשובה והראשונית ביותר שיש לעשות בעסקה. ככל שנמצא שיש איזושהי בעיה באישור הזכויות של היזם על הקרקע עליה נבנה הפרויקט אין מה להתקדם. בשלב זה יש לבדוק את נסח הטאבו של הנכס, מהן זכויות היזם וכיצד הן רשומות, האם ישנם הערות לטובת צדדים נוספים, ולוודא שאין חובות או עיקולים שרשומים על הנכס.
• אישורים חיוניים- האם יש היתר בניה, האם יש ליזם אישור מיסוי מקרקעין, האם יש בנק מלווה.
• בטחונות- על מנת לוודא שהכסף שמועבר ליזם בטוח ונוכל לקבל את הדירה ללא חשש, יש לבדוק מהן הבטוחות שניתנות בפרויקט. הדירה בשלב זה עדיין לא בנויה והזכויות במקרקעין לא רשומות על שמינו ולכן נושא זה הינו קריטי ביותר. על פי חוק מכר דירות היזם מחויב לתת לרוכשים בטוחה אחת מתוך רשימה שהחוק מחייב. הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית בה הבנק המלווה של הפרויקט ערב לתשלומים שמועברים לחשבון הפרויקט. ערבות זו נקראת ערבות חוק מכר ומטרתה היא להבטיח שגם אם היזם יפשוט רגל ח"ו, הכסף ששולם יהיה מובטח ע"י הבנק. 
• בעסקאות תמ"א 38/פינוי בינוי- בעסקאות של התחדשות עירונית חשוב לבדוק את ההסכם מול הדיירים הקיימים, האם יש ליזם אישור בשלב הנוכחי למכירת הדירות, אלו ערבויות יש לפרויקט, האם יש פיקוח הנדסי, ועוד בדיקות נוספות.

שלב 7 – בדיקה של היזם עצמו 

לפני ואחרי כל הבדיקות, בסופו של דבר אנחנו קונים דירה מיזם או מחברה מסוימת. גם אם כל הבדיקות נראות לנו תקינות, עדיין הגורם הכי חשוב הוא זהות היזם ממנו אנו קונים את הדירה. 

זה נכון במיוחד בקניית דירה על הנייר בה אנחנו למעשה נכנסים למערכת יחסים ארוכת טווח במיוחד וכמעט "מתחתנים" עם היזם.

לא מדובר בקנייה חד פעמית וקצרת טווח שבה לא כל כך מעניין אותנו מי הבנאדם ממנו אנו קונים. 

בקנייה מקבלן חשוב מאוד לבדוק שמדובר קודם כל ביזם רציני עם קבלות, שכבר ביצע פרויקטים בסדרי גודל דומים בעבר. 

מעבר לכך תהליך רכישת דירה מקבלן רק מתחיל אחרי חתימת ההסכם והקשר עם הקבלן הינו אינטנסיבי בכל מה שקשור לבחירת חומרים לדירה, תכנון פנים ועוד ועוד.

כמובן שחשוב מאוד לראות שהשירות והתמיכה הניתנת על ידי אנשי הקשר מטעם הקבלן הם ברמה טובה.

חשוב שנשאל ונבדוק את כל הנושאים הבאים:

• כמות הפרויקטים היזם או החברה בנתה עד היום. 
• עמידה בלוחות זמנים ומסירת דירות במועד. 
• איכות וטיב הבניה והאם הוגשו תביעות על ליקויי בניה. 
• האם ישנן ביקורות חיוביות על השירות של נציגי החברה מול הדיירים?
• מי בעלי המניות של היזם, האם היו נגדם הליכים משפטיים כאלה ואחרים ועוד?

ישנם עוד בדיקות רבות שחשוב לבצע ושעו"ד שילווה אתכם יעשה עבורכם קודם לרכישת דירה אבל אלו הן העיקריות שבהן.

 

שלב 8 – אישור למשכנתה 

אם כל הבדיקות של עלויות העסקה, בדיקת התכנון הכולל וסטטוס הפרויקט, ובדיקות של היזם והמצב המשפטי, נמצאו משביעות רצון ומתאימות לצרכיכם, אפשר להתקדם לתכנון של מימון העסקה.

לאחר שהבנתם במדויק כמה ההון העצמי העומד לרשותכם, ומה המחיר האמיתי של העסקה כולל כל התוספות, העלויות הנלוות והמיסים, רגע לפני שמתקדמים הגיע הזמן לקבל אישור עקרוני מהבנק למשכנתה. 

אישור עקרוני מהבנק מתייחס בדרך כלל לכך שהבנק בדק את היכולת הכלכלית של הקונים ואת יכולת ההחזר החודשי שלהם ומסכים באופן עקרוני לתת להם הלוואה לקניית דירה.

אסור להסתמך על אישור עקרוני

אבל אישור עקרוני מהבנק ממש לא מספיק. כתנאי למתן ההלוואה בפועל, הבנק דורש לראות חוות דעת משמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס. מתוך שווי הנכס שנקבע על ידי השמאי, נקבע מה ההון העצמי הנדרש ומה סכום המשכנתה שהבנק מוכן לתת. 

חשוב להבין, הבנק נותן לכם משכנתה מתוך חישוב של שווי הנכס והערכה של הסיכון האפשרי אם הקונים לא יעמדו בהחזר החודשי שנקבע. לכן שווי הנכס לאו דווקא נקבע לפי מחיר הדירה. אם השמאי יעריך את שווי הדירה במחיר נמוך יותר, זה יהיה המחיר ממנו יגזר סכום ההלוואה שהבנק מוכן לתת.  

לכן ובמיוחד כאשר ההון העצמי הקיים הוא גבולי, אני ממש מציע לבצע שמאות מוקדמת עוד טרם חתימת ההסכם. מטרת השמאות המוקדמת היא למנוע מצב בו לאחר חתימת הסכם, אתם מופתעים מכך שהבנק לא מאשר את מלוא הסכום שחשבתם שתוכלו לקבל. 

האם הבנק יסכים לתת משכנתה לעסקה הספציפית?

חשוב לדעת שישנם עסקאות רבות שנופלות כי הבנק לא נותן להן משכנתה. הסיבות לכך יכולות להיות רבות – הון עצמי קטן מהנדרש, אי הבנת מחיר העסקה הכולל (מחיר הדירה הוא ממש לא כל הכסף הנדרש לעסקה), השלב המדויק בעסקה שרק בו הבנק מוכן לתת את המשכנתה ועוד.

עוד דבר שחשוב לדעת הוא שלא כל בנק מאשר מתן משכנתאות לכל סוגי העסקאות. לדוג' אחוז לא קטן מהפרויקטים של תמ"א 38, חלק מהפרויקטים של מחיר למשתכן, הרחבות במושבים וקיבוצים, פרויקטים בישובים מסוימים באזור יו"ש ועוד.

בעסקאות שאני מייצג אני תמיד מוודא שהבנק נותן לא רק אישור עקרוני של הקונים, אלא גם אישור למתן משכנתה לעסקה הספציפית. חובה לוודא שניתן לקבל משכנתה לעסקה לפני חתימת החוזה כדי לא להיקלע להפרת חוזה ולתשלום קנסות כספיים גבוהים.

 

שלב 9 – לוח תשלומים של העסקה

ראשית כל יש לברר מה הלוח התשלומים שהיזם עצמו מציע. האם הוא תלוי בקצב התקדמות הבניה, בפריסה שווה לאורך תקופת הבניה או בפריסה אחרת. 

בתכנון לוחות התשלומים ניקח בחשבון כי המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה הקבוע בהסכם. כלומר למחיר הסופי יתווסף סכום של אחוזים בודדים לשנה על כל תשלום שטרם הועבר באותו שלב. 

ישנם רוכשים המעוניינים לחסוך עלות זו ולהקדים ככל הניתן תשלומים. חשוב לדעת כי כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי והרוכש מקבל ערבות בנקאית לפי חוק מכר דירות, הכסף מובטח וניתן לשלם גם את כל עלות הדירה בשלבים ראשוניים על מנת לחסוך במדד. כמובן ישנם שיקולים כלכליים כגון תשואה אלטרנטיבית שמופקת מההון העצמי, צפי לעליית הריבית על המשכנתה.

שיקול נוסף שיש לקחת בחשבון הוא עלות ההחזר החודשי על המשכנתה והתאמתו ליתר התשלומים החודשיים. כאשר למשל הרוכשים גרים בשכירות יש לוודא שהעלות המצטברת של השכירות ושל המשכנתה היא משהו שניתן לעמוד בו. 

בבנקים ישנם הסדרים שונים שמקלים על ההחזר כדוגמת הלוואות גישור בהן משולם חלק קטן בלבד של ההחזר מהמשכנתה לתקופה מוגדרת מראש. כך ניתן להקטין את התשלום החודשי כל עוד לא נמסרה הדירה.

במידה וחלק מההון העצמי שדרוש לנו לעסקה, מתוכנן להגיע מכספי תקבולים ממכירת דירה אחרת שברשותנו, יש לוודא שלוחות התשלומים של 2 העסקאות יעלו בקנה אחד.

תכנון לוח התשלומים חייב לשלב את ההיבט המשפטי עם הצרכים הכספיים שלכם והוא המפתח להצלחת כל העסקה.

 

שלב 10 – הרגע לו חיכינו הגיע – חתימת ההסכם!

הגענו לחלק הרשמי של חתימת ההסכם. זהו השלב בו כל הבדיקות שעשיתם עד היום אמורים לקבל ביטוי בכתב. אם כל מה שנכתב במדריך נעשה כמו שצריך, נדרש רק להכניס את הכל להסכם.

פעמים רבות אנשי המכירות של היזם מנסים להלחיץ את הקונים בכל מיני אולטימטומים שאם הם יעברו הדירה תימכר, המבצע יסתיים וכו' וכו'. בדרך כלל ינסו להחתים אתכם על התחייבות לחתימת חוזה תוך זמן קצוב מראש. כמו כן תתבקשו להפקיד דמי קדימה מראש על מנת שישמרו לכם על הדירה כביכול.

חשוב מאוד לדעת שמסמך כזה מהווה מסמך משפטי לכל דבר ועניין. מעבר להתחייבויות שכלולות בו, הדבר הכי גרוע הוא שהוא פשוט מטרפד חלק ניכר מיכולת ההתמקחות שלכם בחתימת ההסכם עצמו.

רצוי מאוד להימנע מכך ולחתום על הסכם המכר בלבד. בהסכם המכר כמובן שחשוב לקבל יצוג של עו"ד. הסכם מכר של דירה מקבלן הוא הסכם ארוך של עשרות עמודים ונספחים, עם המון סעיפים מסובכים שמצריכים ידע ונסיון בסוג כזה של עסקאות. חשוב לברר עם עורך הדין מה הניסיון שלו בעסקאות כאלו, לקרוא פרסומים שלו, ולקבל המלצות מלקוחות שייצג בעבר.  

ומה הצעד הבא בקניית דירה חדשה מקבלן?

אם קראתם את המדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן עד עכשיו, בטח כבר הבנתם שכדי לבצע עסקה בצורה חכמה צריך לדעת לתכנן אותה באופן מדויק, לדעת מה לבדוק ואיך להיערך בצורה נכונה.

לצערי רוכשים רבים (כנראה אלו שלא קראו את המדריך הזה) מתקדמים בחיפזון ובמהירות לבחירת דירה ולא מתייעצים עם עורך דין קניית דירה מקבלן, לפני שהם נכנסים לחתום על התחייבות לרכישת דירה מקבלן. כמו שבוודאי הבנתם הידע שנדרש לעסקת רכישת דירה מקבלן הוא רב, וחשוב לערב ולהתייעץ עם עו"ד כבר בשלבים המוקדמים של התהליך.

תפקידו של עו"ד הוא לא תפקיד טכני בעסקה. עו"ד לא "רק בודק את החוזה". עו"ד שמתמחה במקרקעין יעזור לכם לקבל החלטות נכונות כבר בשלבים המוקדמים של תהליך רכישת הדירה.

בליווי שלי נכללים השירותים הבאים:

• מעבר על הסכם רכישת הדירה מהקבלן – הערת הערות על סעיפים מקפחים לטובת הקבלן כדי למנוע סיבוכים עתידיים שרק עו"ד שמתמחה בנדל"ן יכול להיות מודע אליהם.
• מעבר על החיובים הכספיים בהסכם – בדיקה שהם חוקיים או מקובלים בענף כדי לחסוך כסף רב לרוכשים.
• בדיקת מבנה העסקה ותקינות – כדי לוודא שהעסקה בטוחה והכסף שלכם לא ילך לאיבוד ח"ו.
• בדיקת הבטחונות – כדי לוודא שניתן יהיה לקבל משכנתא והעסקה תושלם ולא תתקע.
• בניית לוח תשלומים נכון ובטוח משפטית – המותאם לצרכיכם הכספיים כדי שתהיה לכם ודאות פיננסית ושקט נפשי.
• יעוץ בכל נושא המיסוי – כדי שתוכלו לתכנן את צעדיכם עכשיו ובעתיד בהסתמכות על יעוץ מקצועי.
• טיפול ככל הנדרש מול הרשויות השונות – רשות המיסים, הטאבו, הבנק וכו'.

 

אם יש לכם שאלה כלשהי לגבי הייצוג או הליווי שלי בעסקאות רכישת דירה חדשה מקבלן, אתם כמובן מוזמנים ליצור איתי קשר ואשמח להשיב.

קראו גם את הכתבה: 10 שלבים ברכישת דירה חדשה מקבלן

 

קראו בנוסף את הכתבה בכלכליסט שבה ייצג עו"ד אלעד וויסטוך משקיע נדל"ן בארה"ב בתביעה כנגד יועץ נדל"ן. לקריאת הכתבה בכלכליסט, לחצו כאן >>