רכישת דירה לפני היתר בנייה

כאשר קונים דירה מקבלן, הרכישה נעשית בדרך כלל זמן רב לפני שהדירה עצמה מוכנה, מה שנקרא ״רכישת דירה לפני היתר בנייה״

בחלק מהמקרים כאשר קבלן מתחיל את מכירת הדירות בפרויקט, הבנייה עדיין לא החלה. מעבר לכך, בחלק גדול מהפרויקטים, אין עדיין היתר בנייה.

יחד עם זאת, במקרים רבים רכישת דירה לפני היתר בנייה, יכולה לחסוך הרבה מאוד כסף, בחלק מהמקרים בין 10-20% ממחיר הדירה.

הסיבה לכך היא פשוטה. דירה מוכנה למגורים תתומחר בשוויה המלא בשוק. דירה שהיא עדיין "על הנייר" מגלמת סיכון שהשוק מתמחר בהתאם.

האם כדאי לקחת את הסיכון? האם ניתן לקנות דירה במצב כזה כאשר עדיין אין לבניין היתר בנייה? מהן הסכנות שמהן צריך להיזהר? איזה בטחונות ואיזה תנאים בחוזה חובה להכניס במקרים כאלו?

איזה בדיקות חשוב לעשות בקניית דירה?

כדי להבין מהו הסיכון הקיים, כדאי להתחיל מתיאור של הבדיקות השונות שצריך לעשות ברכישת דירה "על הנייר" על מנת להבין מה המידע שחסר כאשר אין היתר בנייה.

ישנן בדיקות רבות שחשוב לעשות הן לגבי הדירה עצמה, הן לגבי הבניין כולו, והן לגבי הסביבה הקרובה של הפרויקט.

בדיקת הדירה 

• מה גודל הדירה ואיך מחושב השטח שלה?
• כמה חדרים יהיו בדירה ומה התכנון הפנימי שלה?
• באיזה קומה תהיה הדירה ומה יהיו כיווני האוויר שלהה?
• האם הדירה כוללת מחסן, מרפסת, חניה והאם היא מקורה וכיו"ב.

בדיקת הפרויקט 

• כמה קומות יהיו בבניין וכמה דירות יהיו בכל קומה ובסה"כ בפרויקט? 
• כמה מעליות יהיו בפרויקט ומה המיקום שלהם?
• איך יראה החניון המשותף, ומהיכן תהיה הכניסה אליו והגישה למעליות?
• האם ישנם שטחים ציבוריים בבניין? 

בדיקת הסביבה 

• אלו מבני ציבור מתוכננים ליד הבניין- גני ילדים, מעונות, פארקים, מגרשי משחקים, מתקני ספורט, בתי כנסת וכיו"ב.
• האם ישנם מבנים סמוכים שיכולים להסתיר את הנוף ולחסום את זרימת האוויר והשמש לדירה?
• איך יראו השטחים הפתוחים (שצפ"ים) באזור והאם יהיו שטחי מסחר או בתי אוכל בקרבת מקום?
• מהם עומסי התנועה שמתוכננים באזור והאם הרחובות בכניסה וביציאה מהבניין יאפשרו תנועה נגישה מספיק?

מה החשיבות של היתר הבנייה?

מתיאור של הבדיקות הרבות אפשר להבין כמה מידע חסר לנו כאשר אנו קונים דירה לפני שיש היתר בנייה סופי.

בשלב זה לא התקבל עדיין אישור סופי של הועדה המקומית לתכניות של הקבלן, ולא ניתן לדעת בוודאות את התכנון הסופי הן של הדירה עצמה והן של הפרויקט כולו.

פעמים רבות קבלן רכש קרקע והתחיל בהליך של הגשת תכניות אך כדי להתחיל לקבל ליווי בנקאי להמשך הפרויקט הוא מעוניין להתחיל למכור דירות.

כלומר המכירה מתבצעת כאשר עדיין אין ודאות מהי צורתו הסופית של הפרויקט ואין אישור סופי של התכניות מהועדה המקומית.

כידוע תנאי להתחלת הבנייה הוא קבלת היתר בנייה מהועדה המקומית. הפרויקט לא יכול להתחיל, כל עוד אין היתר בנייה המפרט כמה דירות יבנו, באיזה גודל, מה החלוקה הפנימית של הדירות ומהן כיווני האוויר שלהן, כמה קומות יהיו בבניין, היכן יהיו החניות, מהי צורת ההעמדה של הבניין והכניסות אליו לכלי רכב והולכי רגל, וכו'.

סעיפים בעייתיים בהסכמי רכישה מקבלן

מעבר לעובדה כי בפרויקט על הנייר אין תכנון סופי, גם בחוזה עצמו בדרך כלל הקבלנים מנסחים סעיפים רבים שמונעים מהם כל מגבלה לתכנון הפרויקט.

בתור עו"ד שעוסק בתחום של רכישת דירה מקבלן שראה כבר חוזה אחד או שניים בחיים, ישנם סעיפים רבים שמאפשרים לקבלן למעשה לשנות את התכנון של הפרויקט כולו אפילו לאחר קבלת היתר בנייה, ולבקש לעשות שינויים בלי שלקונה תהיה זכות כלשהי להתנגד.

סעיפים כאלה לדוגמה יכולים להיות (הכל לקוח מתוך חוזי רכישה בעסקאות בהם טיפלתי)-

• המוכרת הבהירה לרוכש לפני חתימת חוזה זה כי הממכר הינו חלק מהבניין הכולל X יח"ד. כן הבהירה המוכרת לרוכש והרוכש הסכים לכך, שקיימת אפשרות שיחולו שינויים בבניין ובפרויקט אשר לא יהיה בהם כדי להשפיע על מיקומו, גודלו ותכנונו הפנימי של הממכר.
• המוכרת תהא זכאית להגיש תוכנית מכל מן וסוג שהוא לכל ועדה תכנונית רלוונטית להגדלת ו/או שינוי זכויות הבניה לרבות הוספת קומות ו/או יח"ד ולרוכש לא תהא כל זכות מכל מין וסוג שהוא בזכויות הבניה הנוספות.
• המוכרת רשאית לנצל זכות מזכויותיה בכלל וכן זכות מזכויות הבניה השמורות לה בחוזה זה ו/או גם על פי היתר הבניה הקיים ו/או גם על פי היתרי בניה שיאושרו למוכרת בעתיד במסגרת הגשת בקשה להקלה ו/או הגשת בקשה לשינוי התב"ע הקיימת, והכול לפי שיקול דעתה הבלעדי של המוכרת. 
• הרוכש מצהיר בזה כי ידוע לו שהמוכרת רשאית, במסגרת ניצול זכות מזכויותיה כאמור לעיל, לפעול להוספת ו/או הגדלת שטחים בפרויקט, לבניית מבנים נוספים על המבנים המתוכננים בתוכניות, להרחבת המבנים הקיימים, לרבות הרחבתם לגובה ו/או לכל דבר אחר שייראה למוכרת.
• הרוכש מתחייב לא להתנגד, לא להתערב ולא להפריע בכל דרך שהיא לפעולות שהמוכרת זכאית ורשאית לעשותן לפי הסעיפים לעיל ויהא אחראי לכל נזק ישיר ו/או עקיף שייגרם לה עקב התנגדות, התערבות או הפרעה מצידו.

תאריך המסירה של הדירה ומועדי התשלומים

גם נושא לוחות הזמנים בהסכם רכישה לפני היתר בנייה דורש תשומת לב. כאשר אין עדיין היתר ישנה אי וודאות גדולה מתי בכלל יתחילו העבודות וכמובן מתי הם יסתיימו.

הקבלן כמובן יעדיף לקבוע בהסכם כי הוא לא יהיה תלוי בשינויים או עיכובים שיגרמו עקב דרישות הועדה המקומית. כלומר בעצם לא ניתן יהיה לדעת בוודאות מתי הדירה תהיה מוכנה.

מעבר לכך גם לכם כקונים יהיה קשה לתכנן את אופן המימון לדירה מכיוון שלא ניתן יהיה לדעת מתי יתקבל היתר בנייה ומתי תידרשו להתחיל בתשלומים.

מצב בו נדרש למכור דירה קיימת לצורך מימון הדירה החדשה שלא ידוע מתי תהיה מוכנה הוא מצב מאוד בעייתי.

כמובן שתמיד קיים חשש שאם ההיתר יתעכב והפרויקט יתארך יהיו שינויים בשוק במחירי הדירות או בריביות ובתנאים ללקיחת משכנתה ועוד.

בחוזים רבים מופיע משפט לגבי תאריך המסירה שיהיה "בתוך X חודשים ממתן היתר בנייה". אבל מתי יהיה היתר בנייה? אם לא מעגנים בצורה ברורה בהסכם, אפשר להיות במצב של חוסר ודאות מתי למעשה התאריך המחייב לקבלת הדירה. 

מהבעיות – לפתרונות

למרות כל הבעיות שסקרנו לעיל, חשוב לדעת כי ישנם פרויקטים רבים בשוק שמתחילים לשווק חלק מהדירות במכירה מוקדמת  (pre-sale).

בשלב זה הפרויקט לפני קבלת היתר בנייה ולפני ליווי בנקאי ולכן נחשב כפחות בטוח לרכישה. 

יחד עם זאת, ישנם מספר פתרונות משפטיים שיאפשרו רכישה בשלב מוקדם יותר שמאפשרת ניצול של המחיר הזול של הדירה. 

מאוד קריטי להתמקח מול הקבלן על מנת להחזיר את השליטה לידיים שלכם, ולנצל את האפשרות להוזלה משמעותית במחיר הדירה תוך הקטנת הסיכון למינימום. חשוב במיוחד לעמוד מול הקבלן על הנקודות הבאות:

• לדרוש כי ההסכם למעשה יהיה מותנה בקבלת היתר הבנייה. כלומר ההסכם יכנס לתוקף רק לאחר שברור שהוא קיבל את היתר הבנייה.
• בשלב קבלת היתר הבנייה יש לדרוש לקבל אותו ולבדוק שהוא תואם את הדירה שהובטחה לכם, ואת תיאור הפרויקט והסביבה שהוצג לכם לפני החתימה על ההסכם.
• חשוב מאוד שעו"ד מטעמכם יעבור על החוזה וינהל מו"מ על סעיפים בעייתיים כמו אלו שצוינו. מניסיוני ניתן בהחלט להתמקח ולדרוש הצהרה מהקבלן כי כל תכנית שיגיש לא תפגע בזכויות הנרכשות בדירה, בשטח הדירה, מיקומה בבניין, ובכיווני האוויר שלה והצמדותיה. 
• לדרוש הבהרות האם יתווספו דירות ו/או קומות לפרויקט מעבר למה שמוצג בחוזה, על מנת שיעמדו בציפיותיכם לגבי אופי הפרויקט.
• חשוב לקבוע בהסכם, תאריך סופי שאם לא התקבל היתר בנייה עד אליו, ההסכם מתבטל והקונה משתחרר מכל התחייבויותיו על פי ההסכם.
• חשוב לוודא כי לא משולם כל תשלום עד לקבלת היתר בנייה. לחילופין אם משולם תשלום כזה לקבוע שהוא נשאר בחשבון נאמנות ולא מועבר עד קבלת היתר.

חשיבות ליווי משפטי של עו"ד מומחה במקרקעין

אם קראתם את המאמר עד לפה, כבר הבנתם את הבעיות הרבות שעלולות להתעורר ברכישת דירה לפני היתר.

לצערי רוכשים רבים (כנראה אלו שלא קראו את המדריך הזה) מתקדמים בחיפזון ובמהירות לבחירת דירה ולא מתייעצים עם עו"ד לפני שהם נכנסים לחתום על התחייבות לרכישת דירה מקבלן. 

כמו שבוודאי הבנתם הידע שנדרש לעסקת רכישת דירה מקבלן הוא רב, וחשוב לערב ולהתייעץ עם עו"ד כבר בשלבים המוקדמים של התהליך.

תפקידו של עו"ד הוא לא תפקיד טכני בעסקה. עו"ד לא "רק בודק את החוזה".

עו"ד שמתמחה במקרקעין יעזור לכם לקבל החלטות נכונות כבר בשלבים המוקדמים של תהליך רכישת הדירה.

ישנן סוגיות ובדיקות רבות שיש לבצע על מנת לבדוק שהעסקה מתאימה ובטוחה עבורכם, וחשוב לקבל את היעוץ והליווי המתאים כדי שכספיכם לא ילך לאיבוד. 

מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למקרקעין אשר ידע לצפות מראש את "הבורות" הקיימים, ולהתאים את ההסכם ואת הפתרונות, הבטוחות המשפטיות, והמנגנונים השונים המתאימים עבורכם.  

משרדי מתמחה בכל הקשור לעסקאות מקרקעין בכלל ולהסכמי רכישה מקבלן באופן ספציפי, כמו רכישת דירה לפני היתר בנייה. מוזמנים ליצור קשר ואשמח ללוות אתכם בביצוע העסקה.

בהצלחה!