רכישה במכרזי רשות מקרקעי ישראל

אחת הדרכים הפחות מוכרות אך אם זאת הטומנת בחובה הזדמנויות לעסקאות מאוד מעניינות, היא השתתפות במכרזים שמפרסמת רשות מקרקעי ישראל (ידועה גם בשמה הישן והמיתולוגי "המינהל").

רשות מקרקעי ישראל

רשות מקרקעי ישראל היא הממונה על שיווק מקרקעי ישראל, וככזו מנהלת ומוציאה מכרזים לשיווק מגרשים לבנייה רוויה, וכן למגרשים לבנייה עצמית.

מקרקעי ישראל הם כידוע מקרקעין שאינם בבעלות פרטית אשר נקראים גם לעיתים "טאבו".

המכרזים מפורסמים באתר הרשות וכוללים את חוברת המכרז הקובעת את התנאים השונים להשתתפות במכרז, תאריך פתיחה וסגירה של המכרז, מחיר המינימום ועלויות הפיתוח, שטחי המגרשים ופרטים על מצבם, לוחות הזמנים, ויתר התנאים הרלוונטיים לרכישה במסגרת המכרז.

את המכרזים השונים שמתפרסמים אפשר למצוא כאן 

יתרונות וחסרונות ברכישת מגרש בהשוואה לרכישת דירה

רכישת מגרש יכולה להיות אופציה טובה עבור כל מי שמעוניין לבנות את בית החלומות שלו לפי התכנון המתואם במדויק עבור הצרכים שלו, ולא לקנות מוצר מוגמר שנקבע עבורו.

גם כהשקעה רכישת מגרש לבניה עצמית, יכולה להיות אופציה מאוד מעניינת שיש לה כמובן יתרונות וחסרונות כמו לכל השקעה.

מדובר בהשקעה שדורשת תשלום מיידי של סכום כסף נכבד ואשר אינה זמינה לקבלת תשואה מיידית, כמו בדירה שאפשר להשכיר ולקבל שכר דירה חודשי.

מצד שני, מגרש לבניה עצמית מהווה השקעה בעלת פוטנציאל לעליית ערך נאה.

בתים צמודי קרקע מהווים מוצר שההיצע שלו מוגבל והביקוש גדול, ומי שכספו נמצא ברשותו יכול לחפש מכרז מעניין ולהציע הצעה שתניב לו רווח יפה לאחר זמן במכירת המגרש.

רכישת מגרש במסגרת מכרז כאמור, יכולה להיות רכישה של מגרש ליחידת דיור בודדת או לרכישה עם שותפים של מגרש לבנייה טורית או לדו משפחתי.

כמובן שבמקרים כאלו יש לשכור שירותיו של עו"ד שינסח את המסמכים המתאימים לרכישה משותפת כדי לעגן את כל ההסכמות בהסכם משפטי מסודר.

הסכם זה נקרא הסכם שיתוף והוא חשוב מעין כמוהו לרכישה עם שותפים.

במאמר זה אסקור בקצרה את עיקרי הבדיקות שיש לערוך על מנת שהרכישה תהיה משתלמת ובטוחה.

הבדיקות כמובן אינן שונות באופן מהותי מהבדיקות הרגילות הקיימות בעסקאות מקרקעין אך עם מספר דגשים שנדרשים לרכישת מגרש במכרז.

הבדיקות ברובן מסתמכות על האמור בחוברת המכרז המפורסמת בשלב פרסום המכרז המבוקש ריש בה את רוב המידע הנדרש, אך מומלץ לבצע עוד מספר בדיקות שאפרט בהמשך.

בחירת מגרש 

מומלץ לסייר באזור של המגרש עליו רוצים להתמודד ולראות מה מצבו הפיזי ממננו מושפעת עלות הבנייה על המגרש.

מגרש באזור הררי דורש פיתוח יקר יותר ויש להביא עובדה זו בחשבון. כמו כן, כדאי לבדוק את סביבת המגרש ולבקש מהרשות המקומית מידע לגבי אופי הבנייה ויעוד המגרשים באזור.

סימון חום או ירוק של המגרש השכן פירושו שהמגרש מיועד לשטח ציבורי או מבנה ציבורי.

לאחר הזכייה במכרז אם יתברר כי עומד לקום מגרש כדורסל במגרש השכן, יהיה זה מאוחר מידי בשביל לשנות זאת.

בדיקת זכויות הבניה 

בדקו מהן אפשרויות הבנייה הקיימות על המגרש ומה אומרת תכנית המתאר הקיימת באזור.

בבדיקה כזו תוכלו לקבל מידע רב ערך בדבר זכויות הבנייה המותרות במגרש, תכסית הבנייה (שטח המגרש עליו מותר לבנות), אחוזי בנייה (שטח הבנייה המותר ביחס למגרש), קווי בניין (מרחק מהבית לגבול מגרש) ועוד.

הגשת ההצעה למכרז 

על פי נהלי רשות מקרקעי ישראל בכל מכרז נקבע מחיר מינימום אשר כל הצעה במסגרת המכרז נדרשת לעמוד בו.

נכון להיום בבניה נמוכה מחיר המינימום יהיה 50% מהאומדן של המגרש.

האומדן נקבע על ידי שמאי מטעם הרשות אשר עורך אומדן לשווי הקרקע המשווקת במכרז. 

בדרך כלל במכרזים ההצעה היא למגרש ספציפי כאשר ההצעה הגבוהה ביותר על אותו מגרש מבין כל ההצעות תוכרז כזוכה. 

לעיתים נערכים מכרזים בשיטה בה משתתפים במכרז מציעים את הצעתם למספר מגרשים בו זמנית.

בעל ההצעה הגבוהה ביותר מוזמן לבחור ראשון את המגרש, בעל ההצעה השנייה בגובהה מוזמן לבחור את המגרש השני, וכן הלאה. 

איך יודעים כמה כדאי להציע במכרז? 

כמובן שכל רוכש יחליט מהו המחיר שהוא מוכן לשלם על אותו מגרש בהתאם לצרכים שלו.

יחד עם זאת על מנת להגדיל את הסיכוי לזכות במכרז, מומלץ לבדוק את המחירים הקיימים לבתים קיימים באזור, את המחירים בהם נסגרו המכרזים הקודמים, וכן לבדוק מחירי קרקעות באזור ככל שניתן.

על בסיס נתונים אלו ניתן להחליט איזה סכום יהיה בעל סיכוי ריאלי לזכות במכרז על הנכס שאנו מעוניינים לרכוש. 

חשוב לדעת כי ההצעה המוגשת לרכישת הקרקע אינה כוללת מע"מ וכן לא כוללת הוצאות פיתוח ותשלומים לרשות המקומית.

ערבות בנקאית

משתתף במכרז חייב לצרף להצעתו ערבות בנקאית אוטונומית שלא תפחת מ-10% מסכום הצעתו.

הערבות נדרשת להיות מנוסחת בצורה שניתן יהיה לממש אותה בשל כאשר בעל ההצעה הזוכה נסוג מהצעתו או לא מעביר את יתרת התשלום לאחר הזכייה במכרז.

כאשר הערבות המצורפת להצעה לא עומדת בדרישות המכרז, ההצעה נפסלת.

לפיכך יש להקפיד שנוסח הערבות יהיה בהתאם לדרישת המכרז, כי הערבות תהיה בשווי של לפחות 10% מההצעה וכי תוקפה של הערבות לא יהיה פחות מהתקופה שרשומה במכרז.

תשלומים לרשות המקומית

כאמור התשלום במכרז איינו סוף הסיפור.

מעבר לכך ישנן הוצאות פיתוח, אגרות מבני ציבור, היטלים שונים והוצאות נוספות שהרשות המקומית גובה ושתנאי לזכייה במכרז ובהמשך להוצאת היתר בניה הוא לשלמן במלואן.

תשלומים לרמ"י 

יש לבדוק האם התשלום על המגרש על פי ההצעה שהגשתם מכסה את כל זכויות הבנייה שתכנית המתאר המקומית מאפשרת.

במכרזים רבים התשלום לרמ"י מכסה אחוז בנייה מסוים, כאשר במקרה ורוצים לבנות מעבר לכך יש לשלם תשלום נוסף.

מס רכישה 

מעבר לתשלומים האמורים עד כה לרשות מקרקעי ישראל ולרשות המקומית, יש לשלם מס רכישה לרשות המיסים.

אישור על תשלום מס הרכישה הוא תנאי מחייב לצורך רישום הנכס על שמכם.

שיעור המס ברכישה של קרקע (בשונה מרכישת דירה) הוא 6% משווי הרכישה.

בשונה מרכישת דירה, אין כל משמעות האם לרוכשים יש דירה נוספת אלא שיעור המס הוא קבוע. 

חשוב לדעת כי מס הרכישה הוא גם על הוצאות הפיתוח החלות על המגרש ולא רק על התשלום על הקרקע עצמה.

יחד עם זאת, תשלום המס הוא רק על שווי עבודות הפיתוח שבוצעו כבר במגרש נכון למועד הרכישה.

במכרז, המועד הקובע הוא יום הגשת ההצעה.

משך הבנייה ומכירת הנכס 

במכרזים רבים מוצבים תנאים לעמידה בלוחות זמנים להוצאת היתר בניה, ולסיום הבנייה.

בדרך כלל מועד סיום הבנייה בהסכם חכירה  נקבע לתקופה של 4 שנים, אם לא נקבע אחרת בחוברת המכרז. 

כמו כן במכרזים רבים קיימת דרישה המהווה חלק מתנאי המכרז כי רוכש המגרש לא ימכור את הנכס במשך מספר שנים לאחר הזכייה במכרז או לאחר סיום הבנייה.

גם כאן חשוב לדעת, ולהבין את המשמעות של התנאים השונים לפני קבלת החלטה על הגשת הצעה למכרז.

במאמר זה סקרתי בקצרה את ההיבטים המרכזיים שצריך לבחון לפני הגשת הצעה במסגרת מכרז. 

רכישה במסגרת מכרז רשות מקרקעי ישראל עוברת דרך מספר תחנות שונות שהצלחה בכל אחת מהן היא קריטית על מנת לבצע עסקה מוצלחת.

מרגע פרסום המכרז ועד רגע הזכייה בנכס ישנן תחנות רבות כגון-

✔️ קריאה והבנה מעמיקה של חוברת המכרז
✔️ בחירת המגרש
✔️ ניתוח המחירים באזור
✔️ בדיקת זכויות הבניה
✔️ חתימה והגשה של מסמכי המכרז

לאחר הזכייה ישנן תחנות נוספות עד לקבלת הנכס ורישום הזכויות-

✔️ תשלום לרמ"י
✔️ תשלום אגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית
✔️ חתימה על חוזה החכירה וחוזה תשתיות
✔️ דיווח למיסוי מקרקעין
✔️ ולבסוף רישום הזכויות בטאבו

בין יתר השירותים שאנו נותנים אנו מלווים רוכשים רבים שמעוניינים להציע הצעות לרכישת מכרז, על מנת לתכנן את צעדיהם ולהבטיח שיבצעו עסקה בטוחה וחכמה. 

הליווי ניתן בדרך כלל ב-2 שלבים. שלב ראשון הכולל יעוץ משפטי בכל הקשור למכרז לפני הגשת ההצעה, ולאחר פרסום התוצאות וההודעה על הזכייה, טיפול במסמכים המשפטיים הנדרשים מול רמ"י, רשות המיסים, בנקים למשכנתאות ורישום סופי בטאבו.

חושבים על השתתפות במכרז? נשמח להעמיד לשירותכם את ניסיוננו המקצועי והמשפטי הרב וללוות אתכם בהתאם לצרכיכם – צרו קשר