הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין בעלים משותפים של מקרקעין (מגרש, קרקע, או חלקה – בשפה המשפטית כולם נקראים מקרקעין), שמטרתו היא להסדיר את הזכויות והחובות ההדדיות, ואת אופן קבלת ההחלטות השוטפות והעתידיות לגבי השימוש, החלוקה והניהול של המקרקעין.

מדוע ומתי נדרש הסכם שיתוף במקרקעין? האם הוא באמת הכרחי? מהן ההשלכות במקרה ולא חותמים על הסכם שיתוף במקרקעין?

במאמר זה אשתדל לעשות מעט סדר בנושא זה, ולהסביר מדוע הסכם שיתוף במקרקעין הוא כ"כ קריטי ומה הדברים שחשוב להכליל בהסכם כזה.

מהו הסכם שיתוף במקרקעין ומדוע צריך הסכם שיתוף במקרקעין?

שותפות היא עניין מורכב ולא תמיד רצוי כידוע. "קִדְרָא דְבֵי שֻתְפֵי לא קְרִירָא וְלָא חֲמִימָא" – קדירה של שותפים אינה קרה ואינה חמה.

מצב של ריבוי שותפים, גורר פעמים רבות שיתוק בקבלת החלטות, חוסר יכולת להגיע להסכמות ובמקרים גרועים יותר, גרימת נזק הדדי.

מפתיע לדעת כי חלק גדול מהקרקעות במדינת ישראל הם קרקעות בבעלות משותפת (מצב הקרוי מושע- שותפות בערבית- מושג הלקוח מהחוק העות'מאני).

כל עוד רשומים על אותה חלקה מספר בעלים, בחלקים שווים (50-50) או בלתי שווים, הבעלות בקרקע כולה תהיה משותפת. 

במקרים של בעלות משותפת נדרשת הסכמת כלל השותפים לכל פעולה, ולכן חובה לחתום על הסכם שיתוף על מנת לחסוך בעיות משפטיות, חילוקי דעות, שיתוק בקבלת החלטות, ושלל צרות אחרות כפי שיפורט במאמר זה. 

מתי נדרש לחתום על הסכם שיתוף במקרקעין?

המקרה השכיח קיים במגרשים לבניית בית דו משפחתי אשר כולל 2 יח"ד על אותה חלקה.

הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי מאוד נפוץ מאחר וכיום נדיר יחסית למצוא בתים עם מגרש צמוד של חצי דונם ומעלה, ובמקומות בהם עוד מתאפשרת בניית צמודי קרקע, מגמת התכנון היום היא של מגרשים דו משפחתיים. 

במקרים כאלו נדרש לחתום על הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי וגם במקרה כזה יש להתייעץ עם עו"ד מומחה.

כמו כן קיימים בניינים רבים שהקבלן שבנה אותם פשט את הרגל ולא סיים את רישום הסכם שיתוף בטאבו המגדיר את הבניין כבית משותף, בהם בעלי הדירות רשומים כבעלי חלק יחסי בחלקה כולה במושע.

מקרה שכיח נוסף הוא מקרה בו קרקע עוברת בירושה, כאשר כל אחד מהיורשים נרשם כבעלים בחלק יחסי מהקרקע לפי חלקו בירושה. 

מקרה נוסף בו נדרש הסכם שיתוף במקרקעין הוא בקרקעות בהן יש ריבוי בעלים (בתכנון לבנייה רוויה או בהליך הפשרה של קרקע חקלאית לדוג'), או כאשר הקרקע נרכשת במתווה של קבוצת רכישה, והסכם השיתוף מסדיר את מתווה היחסים בין חברי הקבוצה. 

מה ההשלכות במקרים בהם לא נחתם הסכם שיתוף במקרקעין?

בכל המקרים הללו כאשר על אותה חלקה רשומים מספר בעלים, למעשה לכל אחד יש חלק יחסי ובלתי מסוים בכל החלקה כולה. 

חוק המקרקעין קובע כי במקרקעין בבעלות משותפת, הבעלות של כל אחד מהם (מהצדדים) היא בכל חלקי הקרקע, ולא תהיה לאף אחד מהשותפים בעלות בחלק מסויים בה.

החוק קובע בצורה מפורשת כי במקרים כאלו כל דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים. 

במילים פשוטות, המשמעות היא כי ללא הסכם שיתוף אף צד לא יוכל להשתמש בחלק מסוים במגרש כחלק "שלו", וכמובן לא יוכל לקבל משכנתא, להוציא היתר בנייה ואף לא למכור את המגרש.

מצב בו לכל פעולה נדרשת הסכמת כלל השותפים, עלול להביא לסכסוכים משפטיים יקרים וממושכים, כאשר ברוב המקרים לבית המשפט לא יהיה מנוס מאשר להורות על מכירה כפויה של המקרקעין לצד שלישי, וזאת גם בניגוד לרצונם של הצדדים.

איזה עוד בעיות קיימות כאשר אין הסכם שיתוף במקרקעין?

א. הפחתת שווי הנכס בבעלות מושע – נכס מקרקעין בבעלות משותפת ללא הסכם שיתוף שיגדיר את חלוקת המגרש בין השכנים, מתומחר בסכום נמוך באופן משמעותי מנכס רגיל!!
לפי כללים שמאיים מקובלים נכס מסוג זה מתומחר ב10% פחות ממחירו הרגיל בשוק.

ב. חוסר אפשרות לקבל משכנתא על המגרש – הבנקים למשכנתאות דורשים לראות הסכם שיתוף ומפת (תשריט) חלוקה שהוכנה ע"י מודד מוסמך, נחתמה על ידי הצדדים וקיבלה תוקף של רישום הסכם שיתוף בטאבו. לא ניתן לקבל משכנתא ללא הסכם שיתוף אלא אם כן כל יתר הבעלים במגרש יחתמו גם הם.

ג. חוסר אפשרות להוציא היתר בניה – כדי להוציא היתר בניה תצטרכו להביא לוועדה חתימה של השכן על תוכניות הבנייה. הוועדה דורשת לראות הסכמה של השותפים לחלוקת זכויות הבנייה על פי תכנית המתאר. במקרה של התנגדות של השכן הוועדה לא מוסמכת לדון בכלל בתכניות. קראו על התנגדות להיתר בניה.

ד. חריגות בנייה והסגות גבול – כאשר אין הגדרה ברורה של חלוקת המגרש בין הצדדים, יהיה הרבה יותר קשה למנוע מראש מקרים של פלישה ובנייה החורגת מחלקו היחסי של כל צד.

ה. חשיפה משפטית לכינוס נכסים על המגרש –  כאשר אין חלוקה ברורה של המגרש בין השותפים, במצב של פיגור בתשלומי משכנתא או חדלות פירעון של אחד השותפים, המגרש כולו יצא לכינוס נכסים, כולל גם החלק שלכם!!

אלו סעיפים חשוב שיהיה בהסכם שיתוף במקרקעין?

הסכם השיתוף הוא המקום בו אנו שמים על השולחן את כל הנושאים הקיימים במסגרת השותפות בקרקע, ולרבות את כל הנושאים שלא רלוונטיים כרגע אך עשויים להתעורר בעתיד.

במסגרת הסכם השיתוף נרצה להסדיר את הנושאים הבאים:

א. רכישת המגרש – במקרים רבים השיתוף מתחיל עוד בשלב הראשוני של רכישת המגרש, לדוג' במסגרת השתתפות במכרז למגרש דו משפחתי.
במקרה כזה מומלץ לחתום כבר בשלב הגשת ההצעה במכרז, על הסכם שיקבע מנגנונים שיבטיחו מראש שכל צד ישלם את התשלום המוטל עליו, כמו למשל פתיחת חשבון בנק משותף לכספים לרכישת המגרש, הנפקת ערבויות ככל שנדרש, הפקדת תשלומים נוספים שנדרשים לאחר הרכישה, הבטחת תשלומי מיסים והיטלים וכיו"ב.

ב. חלוקת המגרש – הנושא הראשון שכמובן נרצה להסדיר הוא מהו חלקו של כל צד בקרקע? האם יוגדר חלק מסויים או חלק יחסי בחלקה כולה? בבתים צמודי קרקע מומלץ להגדיר כי לכל צד יהיה חלק מסוים שיסומן במפה (תשריט חלוקה של המגרש), אשר יוגש לרישום בטאבו בהזדמנות הראשונה שתתאפשר.
במקרים אחרים הבעלות של כ"א מהצדדים תהיה בחלק יחסי באחוזים מהקרקע, אשר ישקפו את חלקו בזכויות הבניה, ורישום בית משותף יבוצע בהתאם בסוף הפרויקט.

ג. שיעבוד על המגרש – מומלץ להגדיר בהסכם השיתוף כי כל שותף יוכל לשעבד אך ורק את חלקו שלו.
בכל מקרה הבנקים למשכנתאות היום לא מאפשרים קבלת משכנתה אלא אם כן ישנו הסכם שיתוף וחלוקה של המגרש. בנכסים שאינם רשומים בטאבו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנפיקה התחייבות לרישום משכנתא רק על חלקו של שותף אחד בזכות.

ד. הוצאת היתר בניה – האם נרצה לחייב את אישור כל שותף על תכניות בנייה של הצד השני או שבמסגרת ההסכם נגדיר ששני הצדדים מסכימים מראש לכל בנייה באופן הדדי? האם זכויות הבנייה מתחלקות באופן שווה ואם לא, האם ישנו תשלום על מימוש זכויות בנייה מעבר לחלקו היחסי של כל אחד? לנושא זה קיימות לעיתים השלכות מיסוי שחשוב לדעת עליהן. 

ה. בנייה על המגרש – האם מדובר על בנייה משותפת או שכל אחד בונה לבד? האם אנו מעוניינים להגדיר לוחות זמנים לבנייה של כל אחד מהשותפים? האם נרצה להגדיר פיצויים מוסכמים מראש על פיגור במועדים?
חשוב לדעת כי במקרים רבים ישנן הנחיות חיצוניות לאופן הבניה בתכנית המתאר (התב"ע), או על הפקדת ערבויות לרשות המקומית עבור פיתוח סביבתי או התחייבות לסיום בנייה כלפי רמ"י. 

ו. רישום הסכם שיתוף בטאבו – חשוב לקבוע כי הסכם השיתוף לא ישאר אצל הצדדים אלא גם ירשם בטאבו.
באופן כזה ההסכם יהיה תקף כלפי כל רוכש עתידי וכמו כן במקרה של חדלות פירעון של אחד השותפים, חלקו בלבד ישמש לפירעון החובות. כדי להבטיח את הרישום, חשוב לחתום על כל המסמכים הנדרשים אצל עוה"ד המטפל בעסקה מוקדם ככל הניתן ועוד קודם לרכישת המגרש. 

ז. פירוק השיתוף – חשוב להגדיר האם הצדדים מסתפקים ברישום הסכם שיתוף על פי תשריט החלוקה או שיבקשו לחלק את המגרש לחלקות נפרדות (הליך הקרוי פרצלציה) או להגיש בקשה לרישום בית משותף (ע"פ חוק ניתן לעשות זאת גם במבנה דו משפחתי).
במקרים בהם ניתן לפצל את הרישום (ע"י פרצלציה או בית משותף כאמור) חשוב להגדיר האם הצדדים מעוניינים לבצע זאת ומי ישא בעלויות בשל כך.

ח. מכירה בעתיד – האם כל אחד מהשותפים יכול למכור את חלקו בכל עת או שנדרשת הסכמת הצד השני? האם אנו מעוניינים להגביל את זכות המכירה רק לתקופה מסוימת (למשל בבניית דו משפחתי בו נרצה לבנות במשותף ללא עיכובים)? או שאולי נרצה לאפשר מכירה חופשית אך עם זכות קדימה לשכן לרכוש בעצמו (או ע"י מי מטעמו) את חלקו של השותף שמעונין למכור?

מה עושים כאשר השכן לא מוכן לחתום על הסכם שיתוף במקרקעין?

כפי שניתן לראות ממאמר זה, מצב של בעלות משותפת (בעלות במושע) איננו מצב רצוי בלשון המעטה, ולא כדאי להכנס לעסקה כזו ללא שישנו בהסכם שיתוף מפורט שנרשם בטאבו. 

יחד עם זאת במקרה וכבר נקלעתם למצב של בעלות משותפת, מומלץ לפנות לבעלים המשותפים ולבחון יחד עמם את האפשרות להגיע להסכמות ולחתום על המסמכים של הסכם שיתוף מסודר.

במידה ונתקלתם בסירוב, החוק מאפשר לכם להגיש תביעה לבית המשפט לצורך פירוק השיתוף. 

הגשת תביעה לפירוק שיתוף – איך ומתי?

חוק המקרקעין קובע בצורה מפורשת כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.

פירוק השיתוף יבוצע על פי סדר עדיפויות לפיו האפשרות הראשונה תהיה לפצל את החלקה בצורה פיזית. אפשרות זו נקראת בלשון החוק חלוקה בעין, כלומר חלוקה שניתן לראות בצורה מוחשית בשטח.

חלוקה בעין תתאפשר במקום בו תכנית המתאר (התב"ע) החלה על המקרקעין מאפשרת את פיצול החלקה למגרשים נפרדים, בהליך של רישום פרצלציה.

כאשר על המקרקעין המשותפים כבר קיימים מבנים שנבנו על ידי הצדדים במהלך השנים, פירוק השיתוף יהפוך כמובן למורכב עוד יותר.

במקרים בהם חלוקה בעין בדרך של פרצלציה או של רישום בית משותף (במצב שקיימים מבנים בנויים), איננה אפשרית או שתגרום להפסד ניכר לשותפים, בית המשפט יורה על מכירה חיצונית של המקרקעין לכל המרבה במחיר בהליך של כינוס נכסים.

הליך של פירוק שיתוף הוא הליך משפטי סבוך במיוחד שגורר עימו בדרך כלל תביעות נוספות לפינוי וסילוק יד, הסרת חריגות בניה, ותביעות כספיות בגין דמי שימוש בקרקע וכיו"ב. הליך זה טומן בחובו התייחסות לבניה שנעשתה במהלך השנים, אפשרויות הפיצול הקיימות, גובה הפיצוי הכספי על השימוש שלא כדין, ועוד ועוד.

חשיבות ליווי משפטי של עו"ד מומחה במקרקעין ובהסכמי שיתוף

אם קראתם את המאמר עד לפה, כבר הבנתם את חשיבותו של הסכם השיתוף להבטחת השימוש התקין בנכס ולמניעת בעיות עתידיות שיורידו את ערכו בשוק באופן משמעותי.

הסכם שיתוף מקרקעין תמיד כרוך בתמונה משפטית מורכבת בין אם מדובר ברכישה של נכס מיורשים, השתתפות במכרז רמ"י, רכישת דירה בבניין שטרם נרשם כבית משותף או הצטרפות לקבוצת רכישה.

בכל אחד ממקרים אלו ישנן סוגיות ובדיקות רבות שיש לבצע על מנת לבדוק שהעסקה מתאימה ובטוחה עבורכם, וחשוב לקבל את היעוץ והליווי המתאים כדי שכספיכם לא ילך לאיבוד. 

מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למקרקעין אשר ידע לצפות מראש את "הבורות" הקיימים, ולהתאים את ההסכם ואת הפתרונות, הבטוחות המשפטיות, והמנגנונים השונים המתאימים עבורכם.  

כמו כן עורך הדין ידאג להחתים אתכם על המסמכים השונים, ולבצע את הפעולות השונות לרשום את הסכם השיתוף וזאת כדי להבטיח שההסכם יהיה בעל תוקף משפטי מחייב.

משרדי מתמחה בכל הקשור לנושא של הסכם שיתוף מקרקעין. מוזמנים ליצור קשר ואשמח ללוות אתכם בביצוע העסקה – בברכה, עורך דין אלעד וייסטוך.