התנגדות להיתר בניה

התנגדות להיתר בניה

הגשת התנגדויות לתכנית בנייה

כחלק מההתמחות בדיני התכנון והבנייה, המשרד מייצג בעלי זכויות בהגשת התנגדויות לתכניות בנייה העשויות להביא לפגיעה בנכס שלהם.

ביתו של האדם הוא מבצרו, הינו ביטוי המשקף ללא ספק מצב רצוי לכל אדם, אך נדמה שבימינו הוא כבר לא נכון כבעבר.

המציאות בימינו בה תכניות בנייה חדשות מתפרסמות מידי יום ביומו, אינה מקנה לאף אחד שום בטוחה כי האזור שבו הוא גר לא ישתנה מן הקצה עד הקצה.

מה שחשוב לדעת שיש מה לעשות כדי להתמודד מול תכניות אלו.

ע"פ חוק התכנון והבניה, כאשר מתפרסמת תכנית חדשה העומדת לשנות את מצב הבנייה באזור, עומדת לכל מי שנפגע מהתכנית הזכות המלאה על פי חוק, הגשת התנגדות להיתר לשינוי הסטטוס התכנוני הקיים.

התנגדויות לתכניות אם מתוך רצון לעצור את התכנית ואם מתוך רצון להכניס בה שינויים, יכולה להיות מול שני גורמים-

  • הגשת התנגדות להיתר לתכנית שיוזמים גורמים פרטיים כמו שכנים או יזמים.
  • התנגדויות מול הרשויות בתכניות שהן יוזמות.

הגשת התנגדות להיתר יכולות להיות בסוגים שונים של הליכים תכנוניים, תכניות מתאר (תב"ע) או בקשה להיתר בנייה, הקלה או שימוש חורג, תכנית לשינוי יעוד (לדוג' מחקלאי למגורים, משצ"פ למסחר וכיו"ב) או לתוספת זכויות בנייה, תמ"א 38 או פינוי בינוי ועוד.

לגבי אלו נושאים אפשר להגיש התנגדות?

ההתנגדויות הנפוצות נובעות בדרך כלל מתכנית חדשה במגרש סמוך, אשר מאפשרת לבנות בניין חדש על אותו מגרש בקרבה למגרש הקיים.

ישנם מספר רב  של נושאים שהתכנית החדשה יכולה לשנות ובגינן כדאי להגיש התנגדויות. תכנית חדשה יכולה לשנות את התכניות הקיימות בנושאים כמו שינוי קווי בניין, מספר הקומות שניתן לבנות, מספר הדירות, גודלן, גובה המבנה ועוד.

התכנית החדשה תגרום בסבירות גבוהה לשינוי במרחב הקיים מבחינת עומס על תשתיות קיימות, מחסור בשטחי ציבור, עומסי תנועה, מחסור במקומות חניה, רוחב כביש בעייתי, מדרכות, פקקי תנועה ועוד.

כמובן שנושא המטרדים הצפויים כתוצאה מתכנית חדשה כמו בניין גבוה החוסם את הנוף, האוויר והשמש, שימושי קרקע מחוללי רעש, מטרדי ריח, זיהום אוויר וכיו"ב.

איך יודעים על התכנית החדשה?

כאשר מוגשת תכנית מתאר (תב"ע) הפרסום לגבי הפקדת תכנית יבוצע על גבי שלט בחזית המגרש וכן בחזית כל מגרש הגובל בתחום התכנית.

בבקשה להיתר בנייה על מבקש ההיתר לשלוח לבעלי הזכויות הודעות על הגשת הבקשה בדואר רשום עם אישור מסירה.

בבקשה להקלה כמו בתכניות מכוח תמ"א 38, נדרש לפרסם בחזית המגרש או הבניין בו מבוקשת ההקלה ובנוסף לשלוח הודעות לבעלי הזכויות במגרש וכן במגרשים הסמוכים אשר עשויים להיפגע מאישור ההקלה.

בדרך כלל הפרסום נעשה בשפה משפטית יבשה ובלתי ברורה, אך מאחורי האותיות היבשות יכול להתבצע שינוי מהפכני בצביון האזור או הרחוב. כאשר על מגרש קטן בו היה קיים מבנה צמוד קרקע יתרומם בניין חדש גדול ממדים שיאפיל על כל הבניינים באזור.

לכן כאשר נתקלים בפרסום כזה יש לפנות לעורך דין מקרקעין במהירות כדי לבחון הגשת התנגדות.

מי רשאי להגיש התנגדות ותוך כמה זמן?

בהגשת תכנית יש 60 יום החל מיום פרסום התכנית להגיש התנגדות (בדרך כלל מצוין בשלט התאריך האחרון להגשת התנגדות להיתר).

מי שרשאי להתנגד לתכנית לפי החוק הוא "כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן".

שלב זה מאפשר לכל מי שעלול להיפגע מהתכנית לטעון את טענותיו בפני הרשות התכנונית, ולנסות ולשכנע אותה להימנע מהחלטה שתפגע בו או לכל הפחות למזער את מידת הפגיעה.

בבקשה להקלה רשאים להתנגד בעלי הזכויות במגרש וכן במגרשים הסמוכים אשר עשויים להיפגע מאישור ההקלה וזאת בתוך 15 יום.

בבקשה להיתר בנייה רק מי שהוא בעל זכויות באותן מקרקעין עליהן מבוקש ההיתר, רשאי להגיש התנגדות וזאת בתוך 15 יום.

בניגוד לתכנית מתאר או להקלה, שלב הבקשה להיתר הוא שלב יישום התכנית. בשלב זה, הגשת ההתנגדויות נועדה למנוע פגיעה אך ורק בזכויות קנייניות של בעלי הזכויות במקרקעין, ולא תתאפשר אלא אם כן יש בה חריגה ממה שהותר בתב"ע.

באלו מקרים ניתן להגיש התנגדות להיתר בנייה אל הוועדה המקומית?

  1. התנגדות תכנונית – את התנגדות לתוכנית בטענה כי ההיתר מהווה סטיה מתכנית קיימת, או מנוגד לאמור בתכנית, או שתנאי תוכניות להיתר הקבוע בתכנית טרם התקיים. את ההתנגדות הזו מגישים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומי שיכול להגיש אותה הם רק בעלי הזכויות בבניין או במגרש בו מבוקש ההיתר.
  1. התנגדות קניינית – את התנגדות בטענה כי מגיש ההיתר איננו בעל זכויות בנכס או שאיננו בעל זכויות הבנייה, ולכן איננו רשאי להגיש את הבקשה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אינה רשאית לדון בהתנגדות קניינית אלא בית משפט או המפקח/ת על הבתים המשותפים.

בנוסף להתנגדויות המוגשות לוועדות התכנון והבניה, החוק מאפשר במקרים מסויימים להגיש עתירה מנהלית כנגד התכנית המבוקשת וזאת במקרים של חוסר סמכות לדון בתכנית, סתירה לתכניות קיימות או מופקדות, תכנון שהסתמך על נתונים בלתי נכונים, הוראות תכנית שאינן ברורות וניתנות לפרשנות ועוד.

נתקלתם בפרסום על תכנית בנייה- יש לפעול בהקדם

כאשר נודע לכם על הפקדת תכנית כאמור, מומלץ כבר מוקדם ככל הניתן לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין ותכנון ובנייה לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני וגם להגיש התנגדות לבקשה להיתר.

עו"ד תכנון ובנייה יודע לנתח את המצב התכנוני הקיים באותו אזור ולהמליץ האם וכיצד ניתן להתנגד.

חשוב לדעת כי לא מדובר על מצב של "הכל או כלום" וניתן להגיש התנגדויות לשורה של נושאים וגם אם חלק מהם תתקבל, המצב ישתפר לאין ערוך לעומת התכנית המקורית.

סוף מעשה במחשבה תחילה ותכנון נכון מראש הוא המפתח להצלחת הפרויקט.

גם כאשר באזור שלכם העירייה עצמה מקדמת תכנית כלשהי חשוב מאוד להיות מיוצגים ע"י עורך דין מקרקעין לשמירה על זכויותיכם. ייצוג כזה נדרש במקרים רבים-

  • כאשר תכנית חדשה תגרום לפגיעה תכנונית ניתן לפנות ולהציע מתווה חליפי שלא יפגע בזכויותיכם.
  • בתכנית חדשה החלה על המגרש שלכם ניתן לבקש כי התכנית תגדיל יותר את זכויות הבנייה.
  • בתכנית חדשה החלה על המגרש ניתן לפנות לעירייה להכללה בתכנית שהיא מקדמת.

תמיד כדאי להיות עירני למה שמתכונן בסביבה כדי שלא תתעוררו מאוחר מידי. פנייה בזמן יכולה להיות מאוד מאוד משמעותית כדי למנוע ירידת ערך או להיפך להוביל להשבחה של הנכס.

כמובן שכל פנייה כזו נדרשת להיעשות בצורה מקצועית ומנומקת, על ידי הסבר מפורט הנתמך בטיעונים משפטיים וחוות דעת מקצועיות.

אנו בעלי נסיון רב בהגשת התנגדויות מוצלחות רבות שהביאו להישגים לטובת לקוחותינו.

אם המקרה שלכם עונה על אחד מהמקרים שתוארו במאמר זה או שאתם מעוניינים לבדוק האם ניתן לסייע לכם ולעצור את הפגיעה המתוכננת בנכס שלכם, צרו קשר ונשמח לעמוד לשירותכם.

אלעד וייסטוך

אלעד וייסטוך

הטיפול המקצועי שלקוחות המשרד מקבלים הינו ברמה המשפטית הגבוהה, המקיפה והאינטנסיבית ביותר.
עשרות לקוחות מרוצים, מעידים על טיפול מסור ואכפתי, ושילוב של מקצועיות וניסיון.​

Contract claims

תביעות חוזים

דיני החוזים הן דינים מורכבים ומסועפים הכוללים מגוון רחב של תחומים המוסדרים במסגרת מספר חוקים כמו חוק החוזים כללי, חוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה,

קרא עוד »
תביעות נדלן

תביעות נדל"ן

תביעות נדל"ן הן תביעות בהן נדרש העו"ד המייצג להיות בעל התמחות ייחודית בדיני מקרקעין ולהכיר על בוריו את חוק המקרקעין, כמו גם חוקים רבים נוספים

קרא עוד »