ליווי משפטי בהליכי תכנון ובנייה

ליווי משפטי בהליכי תכנון ובנייה

כחלק מההתמחות בדיני התכנון והבנייה, המשרד עוסק גם בייעוץ משפטי שוטף במסגרת ליווי הליכים תכנוניים אל מול הרשויות.

הליווי ניתן לאורך שלבים שונים של הליכי התכנון, וכולל יעוץ וליווי משפטי מול הועדות לתכנון ובנייה, תכתובות והשתתפות בדיונים מול הועדה המקומית, ייצוג בוועדות ערר ועוד.

במהלך שלבי התכנון השונים, אם ביזמות עצמאית להגשת תכניות מתאר (תב"ע) או בקשה להיתר בנייה, אם בליווי בעלי זכויות מול הרשויות בתכניות שהן יוזמות, מתעוררות שאלות משפטיות רבות אשר אנו יודעים לתת להם מענה מקצועי מהיר ויעיל.

מחלוקות וסוגיות משפטיות מתעוררות בקשת רחבה של נושאים והיבטים לדוג' שאלת סמכויות הועדה, פרשנות להוראות תכניות מתאר, התאמת תכניות מתאר לתכניות שקיימות או מתוכננות באזור, שמירה על זכויות בעל הנכס ומניעת פגיעה תכנונית, הקצאת זכויות בנייה, ועוד נושאים משפטיים שונים.

כאשר אדם שבבעלותו דירה ישנה או שטח קרקע לבנייה, מעוניין ליזום ולקדם תכניות לבנייה חדשה או להגדלת בנייה קיימת, במגרש בודד או יחד עם מגרשים נוספים, בתכנית נקודתית או בהתחדשות עירונית, מומלץ לו כבר בשלב ראשון לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין ותכנון ובנייה לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני.

עו"ד תכנון ובנייה יודע לנתח את המצב התכנוני הקיים באותו אזור ולהמליץ באיזה דרך כדאי להתקדם-

  • האם יש תכניות קיימות או בהליכים מתקדמים שמלמדות מהן זכויות הבנייה שניתן לקבל?
  • מהי מדיניות העירייה לגבי נושאים כמו צפיפות, בנייה לגובה, גודל דירות, מספר חניות, שטחי ציבור?
  • האם העירייה מעודדת קידום פרויקטים של התחדשות עירונית?
  • האם כדאי להתקדם בדרך של תמ"א 38 או לכלול מגרשים נוספים ולקדם עמם תכנית פינוי בינוי?

במקרים רבים פונים אליי בעלי דירות על מנת לדעת מה האפשרויות התכנוניות העומדות בפניהן, האם יוכלו ליזום תכנית להתחדשות עירונית, ומה ניתן לקבל בתכנית כזו.

סוף מעשה במחשבה תחילה ותכנון נכון מראש הוא המפתח להצלחת הפרויקט.

 ליווי בעלי זכויות מול הועדה המקומית

גם כאשר באזור שלכם העירייה עצמה מקדמת תכנית כלשהי חשוב מאוד להיות מיוצגים ע"י עו"ד לשמירה על זכויותיכם. ייצוג כזה נדרש במקרים רבים-

ליצירת קשר:

  • כאשר תכנית חדשה תגרום לפגיעה תכנונית ניתן לפנות ולהציע מתווה חליפי שלא יפגע בזכויותיכם.
  • בתכנית חדשה החלה על המגרש שלכם ניתן לבקש כי התכנית תגדיל יותר את זכויות הבנייה.
  • בתכנית חדשה החלה על המגרש ניתן לפנות לעירייה להכללה בתכנית שהיא מקדמת.

תמיד כדאי להיות עירני למה שמתכונן בסביבה כדי שלא תתעוררו מאוחר מידי. פנייה בזמן יכולה להיות מאוד מאוד משמעותית כדי למנוע ירידת ערך או להיפך להוביל להשבחה של הנכס.

כמובן שכל פנייה כזו נדרשת להיעשות בצורה מקצועית ומנומקת, על ידי הסבר מפורט הנתמך בטיעונים משפטיים וחוות דעת מקצועיות.

באחד המקרים ייצגתי בעלי נכס לתעשייה באזור שנבנה לידו מרכז מסחרי חדש. בעקבות כך העירייה תכננה מחדש את אותו אזור, שינתה את מתווה הכבישים, הגדירה מחדש את הכניסות למבנים, את מיקומי החניות ועוד.

תכנון זה גרם לפגיעה קשה בלקוחותיי באופן בו הגישה למגרש שלהם נחסמה מכיוון מסויים, והכביש שמוביל אליו הפך לצר ו"לא ידידותי" לגישת לקוחות. הלקוחות היו בדין ודברים מול העירייה אך טענותיהם לא נשמעו.

בעקבות כך פניתי במכתב לוועדה והסברתי כי מדובר בפגיעה בזכויות קיימות שלא לצורך תוך הסבר מפורט ומנומק תכנונית ומשפטית. בעקבות הפנייה שינתה העירייה את התכנון שהיה בשטח הסמוך והבעיה נפתרה.

במקרה אחר קודמה ע"י העירייה באחת השכונות הותיקות בתל אביב, תכנית איחוד וחלוקה בה נכללה הוראה כי מגרש שבבעלות לקוחות שלי ימוקם במיקום שונה מהקיים, והזכויות הישנות יפוצלו לשני מגרשים שונים. לאחר פנייה מנומקת קיבלה הועדת את טענותינו ושינתה את הקצאות המגרשים.

קידום הליך תכנוני שנתקע במסדרונות הועדה

קיימים כמובן מקרים רבים בהם בעלי זכויות בהליכים תכנוניים שהגישו ונדרשת התערבות משפטית של עו"ד תכנון ובנייה מול ועדות התכנון, המעכבות או מטרפדות את התכניות שהוגשו בשלל טענות שונות.

בחלק מהמקרים הועדה מתנה את התכניות בתנאים שונים כמו הוספת מבני ציבור או הפקעה למעבר הולכי רגל, או שהיא מטלטלת את מגיש התכנית בדרישות בירוקרטיות מיותרות.

במקרים אחרים הועדה יכולה לסרב לקלוט תכנית או פשוט "סוחבת רגליים" מתמהמהת, ולא קובעת מועדי דיון לקידום התכנית.

כמובן שהועדה יכולה לסרבל ולהאריך את משך הטיפול לזמן ארוך בתירוצים שונים, של חוסר סמכות או בדרישה להמתנה עד לאישור של תכנית אחרת שהועדה מעוניינת לקדם באותו אזור.

דיני התכנון והבניה נחשבים לדינים מורכבים שההתמצאות בהם דורשת בקיאות רבה וידע ייחודי.

עורך דין העוסק בתחום התכנון והבניה נדרש למומחיות בקריאת והבנת תכניות והיתרי בניה והיכולת לנתח האם היתר הבניה או התכנית עומדים בדרישות החוק והתקנות.

עורך דין בתכנון ובנייה נדרש להיות בקי ולהתעדכן באופן תדיר בשינויים הרבים בחוק ובתקנות, בתכניות הקיימות והמקודמות הן ברמה המקומית והן ברמה המחוזית והארצית.

עו"ד תכנון ובנייה מכיר ומתמצא במגמות התכנוניות העכשוויות בנושאים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי, ציפוף ובנייה לגובה, עירוב שימושים, תכניות תחבורה כמו הרכבת הקלה והמטרו, ועוד נושאים רבים.

כמובן שעו"ד תכנון ובנייה נדרש להיות מעודכן באופן שוטף בפסקי הדין של בתי המשפט השונים והחלטות ועדות הערר המחוזיות.

אם המקרה שלכם עונה על אחד מהמקרים שתוארו במאמר זה או שאתם מעוניינים לבדוק האם ניתן לסייע לכם בכל שאלה הקשורה לתכנון ובנייה, צרו קשר ונשמח לעמוד לשירותכם.

 

ליצירת קשר:

אלעד וייסטוך

אלעד וייסטוך

הטיפול המקצועי שלקוחות המשרד מקבלים הינו ברמה המשפטית הגבוהה, המקיפה והאינטנסיבית ביותר.
עשרות לקוחות מרוצים, מעידים על טיפול מסור ואכפתי, ושילוב של מקצועיות וניסיון.​

Contract claims

תביעות חוזים

דיני החוזים הן דינים מורכבים ומסועפים הכוללים מגוון רחב של תחומים המוסדרים במסגרת מספר חוקים כמו חוק החוזים כללי, חוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה,

קרא עוד »
תביעות נדלן

תביעות נדל"ן

תביעות נדל"ן הן תביעות בהן נדרש העו"ד המייצג להיות בעל התמחות ייחודית בדיני מקרקעין ולהכיר על בוריו את חוק המקרקעין, כמו גם חוקים רבים נוספים

קרא עוד »