10 שלבים ברכישת דירה חדשה מקבלן 

10 שלבים ברכישת דירה חדשה מקבלן 

רכישת דירה על הנייר היא בהחלט לא עוד עסקה. לרוב האנשים מדובר בעסקה הגדולה ביותר אותם יבצעו במהלך חייהם.

עסקת רכישת דירה על הנייר מורכבת מכמה היבטים שיש לשים לב לכולם, הן מבחינה כלכלית (עלויות, פריסת תשלומים, יכולת מימון), הן מבחינת תכנון הדירה והפרויקט כולו, והן כמובן מבחינה משפטית, הסכם הרכישה, הביטחונות וכו'.

במדריך זה מפורטות כל הבדיקות והפעולות בדרך לרכישת דירה חדשה מקבלן בצורה חכמה, חסכונית והכי חשוב בטוחה.

שלב 1- הכנה לביצוע העסקה – מה יכולת הרכישה שלכם?

הדבר הראשון שיש לעשות לפני קבלת החלטה על קניית דירה על הנייר הוא להבין מה היכולת הכלכלית שלכם לבצע את העסקה.

ליצירת קשר:

מהו ההון העצמי שיש לכם ומהו החזר המשכנתה החודשי שתוכלו לעמוד בו.

אם זו דירה ראשונה שלכם ההון העצמי הנדרש יהיה 25%. בשלב זה נבדוק האם ההון העצמי נזיל כבר כעת, האם הוא תלוי בשחרור פיקדונות, מכירת דירה אחרת, משכון נכס קיים, הבאת כסף מההורים וכו'.  

שלב 2- בדיקת עלויות העסקה – מה המחיר האמיתי של העסקה?

אחד הדברים החשובים שיש לדעת הוא כי מחיר הדירה איננו העלות הכוללת של העסקה במיוחד אם מדובר על קניית דירה על הנייר.

על מחיר הדירה ישנם תשלומים נלווים (שברובם לא יכוסו ע"י המשכנתה)- תשלום לאנשי מקצוע (תיווך, עו"ד, יעוץ משכנתאות, שמאות, עיצוב פנים, בדק בית), תשלומים לצורך המשכנתה, תוספות ושדרוגים לדירה, הובלה, אריזה ועוד.

כמו כן המחיר של הדירה צמוד למדד תשומות הבניה ואיננו המחיר הסופי.

שלב 3- כמה מס רכישה צריך לשלם?

יש הבדל מאוד משמעותי אם מדובר בדירה יחידה או בדירה שנייה, וההפרש יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים נוספים במחיר הדירה.

אם מדובר בדירה היחידה שלכם, אז החיוב יתחיל רק ממחיר של כ-1,700,000 שקל (נכון להיום). החל ממחיר זה תחול מדרגת מס של 3.5%.

לעומת זאת אם מדובר בדירה שנייה, החיוב יהיה החל מהשקל הראשון ומס הרכישה עצמו יהיה 5%. 

שלב 4- חיפוש דירה- חשיבות הפרטים הקטנים

קודם כל מומלץ לעשות מחקר שוק על מחירי הדירות באזור ולוודא שהמחיר מתאים לתקציב שלכם.

לאחר שחיפשתם ומצאתם את הפרויקט והדירה המתאימים לכם, חשוב לקבל פרטים רבים ככל הניתן לגבי הדירה ומה היא כוללת במיוחד כאשר מדובר על קניית בית על הנייר.

מה גודל הדירה, כמה חדרים, מה הכיוונים, מה הדירה כוללת, כמה קומות יהיו בבניין וכמה דירות סה"כ.

חשוב לקבל מפרט של הדירה כדי להתמקח על רמת האבזור המתוכננת ועל תוספות ושדרוגים שתרצו להוסיף לדירה.

שלב 5- בדיקת הסביבה- מה ישפיע על ערך הדירה?

אם מדובר על רכישת דירה על הנייר, בשלב זה נבדוק אלו שירותים מתוכננים באזור- גני ילדים, מעונות, מבני ציבור, פארקים, מגרשי משחקים, מתקני ספורט, בתי כנסת וכיו"ב.

מומלץ לבדוק מיקום של אנטנות ובניה מתוכננת בעתיד בסמיכות לדירה הנרכשת, אשר יכולים לגרום לירידת ערך הדירה.

לא כדאי לגלות רק לאחר הקנייה, שממש ליד הבניין ממוקם מגרש משחקים שגורם רעש מטריד בשעות הערב המאוחרות.

שלב 6- בדיקות משפטיות של העסקה

שלב זה הינו השלב החיוני ביותר על מנת להחליט האם יש כדאיות בכלל להתקדם עם העסקה.

בשלב זה ישנם בדיקות מקיפות שמבוצעות על ידי עורך הדין שלכם במטרה לוודא שהעסקה בטוחה-  האם היזם רשום כבעל הזכויות בקרקע? האם יש הערות או חובות כלפי צדדים אחרים? האם יש לפרויקט היתר בנייה? איזה בטחונות קיימים? ועוד.

הבדיקות נועדו לשמור על הכסף שלכם ולמנוע מצב שתיכנסו לעסקה מסוכנת שתסכן את כספיכם.

 שלב 7- בדיקה של היזם עצמו 

גם אם כל הבדיקות נראות לנו תקינות, עדיין הגורם הכי חשוב הוא זהות היזם ממנו אנו קונים את הדירה.

בקניית דירה על הנייר חשוב מאוד לבדוק שמדובר קודם כל ביזם רציני עם קבלות, שכבר ביצע פרויקטים בסדרי גודל דומים בעבר.

חשוב שנברר אלו וכמה פרויקטים היזם בנה עד היום, האם הייתה עמידה בלוחות הזמנים, האם הצליח לקבל ליווי בנקאי, איך הייתה איכות הבנייה, מהי רמת השירות של אנשי הקשר מול הקונים, ועוד.

שלב 8- אישור סופי למשכנתה

אישור עקרוני מהבנק מתייחס בדרך כלל לכך שהבנק בדק את היכולת הכלכלית של הקונים ואת יכולת ההחזר החודשי שלהם ומסכים באופן עקרוני לתת להם הלוואה לקניית דירה.

אבל אישור עקרוני מהבנק ממש לא מספיק.

כאשר ההון העצמי הקיים הוא גבולי, מומלץ להזמין שמאות מוקדמת כדי לוודא שהבנק מאשר את מלוא הסכום שחשבתם שתוכלו לקבל.

חובה לוודא שניתן לקבל משכנתה לעסקה לפני חתימת החוזה כדי לא להיקלע להפרת חוזה ולתשלום קנסות כספיים גבוהים.

שלב 9- לוח תשלומים של העסקה

כאשר מדובר על רכישת דירה על הנייר, לוח התשלומים יכול להיות תלוי בקצב התקדמות הבניה, בפריסה שווה לאורך תקופת הבניה או בפריסה אחרת.

המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה הקבוע בהסכם. כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי והרוכש מקבל ערבות בנקאית לפי חוק מכר דירות, הכסף מובטח וניתן לשלם גם את כל עלות הדירה בשלבים ראשוניים על מנת לחסוך במדד.

כאשר למשל הרוכשים גרים בשכירות יש לוודא שהעלות המצטברת של השכירות ושל המשכנתה היא משהו שניתן לעמוד בו. 

שלב 10- חתימת ההסכם

הגענו לחלק הרשמי של חתימת ההסכם. זהו השלב בו כל הבדיקות שעשיתם עד היום אמורים לקבל ביטוי בכתב.

בהסכם המכר כמובן שחשוב לקבל ייצוג של עו"ד. הסכם מכר של דירה מקבלן הוא הסכם ארוך של עשרות עמודים ונספחים, עם המון סעיפים מסובכים שמצריכים ידע וניסיון בסוג כזה של עסקאות.

עו"ד שמתמחה בעסקאות מסוג זה של קניית בית על הנייר יוכל לחסוך לכם הרבה כסף.

ליצירת קשר:

אלעד וייסטוך

אלעד וייסטוך

הטיפול המקצועי שלקוחות המשרד מקבלים הינו ברמה המשפטית הגבוהה, המקיפה והאינטנסיבית ביותר.
עשרות לקוחות מרוצים, מעידים על טיפול מסור ואכפתי, ושילוב של מקצועיות וניסיון.​

הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין בעלים משותפים של מקרקעין (מגרש, קרקע, או חלקה- בשפה המשפטית כולם נקראים מקרקעין), שמטרתו היא להסדיר את הזכויות והחובות

קרא עוד »
רכישת דירה בקבוצת רכישה

רכישת דירה בקבוצת רכישה

בשנים האחרונות עם התייקרות מחירי הדירות באופן משמעותי, עולה גם הפופולריות של רכישת דירה בקבוצת רכישה שנועדה לאפשר רכישת דירה חדשה במחיר זול משמעותית מרכישת

קרא עוד »
רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38

רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38

בשנים האחרונות צוברים תאוצה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי. העלייה בקצב גידול האוכלוסייה לעומת מיעוט הקרקעות הפנויות במרכז הארץ

קרא עוד »