בדיקות מקדימות לפני רכישת דירת מגורים

כל מי שקנה רכב אי פעם יודע כי מדובר בתהליך ארוך שמצריך השקעת זמן וכסף מרובים (אל דאגה המאמר הוא על רכישת דירה. מיד נגיע לזה)- סקירת דגמים שונים לפי הצרכים של בעל הרכב, בדיקת מפרטים, השוואת ביצועים, חיפוש יום יומי באינטרנט, שינון מחירונים, ולבסוף איתור הצעה מתאימה ובדיקת הרכב עצמו. 

כמובן שגם בשלב זה לא מסתיים התהליך- מו"מ כספי, נסיעת ניסיון, בדיקה במכון רכב, ועד לרגע המיוחל, קבלת המפתח והעברת בעלות.

אם כך כאשר מדובר על רכישת רכב, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר על רכישת דירה אין כל סיבה שהתהליך יהיה קצר יותר או פשוט יותר.

רכישת דירה (כמו כל עסקת נדל"ן אחרת), היא עסקה מורכבת אשר כוללת בדיקות רבות ושונות שיש לבצע קודם לרכישת הדירה. שלב הבדיקות שלפני חתימת ההסכם, הוא שלב חשוב מאין כמותו שאסור לוותר עליו. 

במאמר זה אסקור באופן כללי את הבדיקות הנדרשות על מנת לבצע את העסקה בצורה בטוחה ללא טעויות שיכולות לעלות ביוקר. 

מהן הבדיקות שיש לבצע לפני רכישת דירה?

באופן כללי בדיקות מקדימות לפני רכישת נכס נדל"ן נחלקות למספר תחומים שונים.

התחום הראשון הוא התחום המשפטי או במילים אחרות מי הבעלים של הנכס, איפה הזכויות שלו רשומות, מה הזכויות המשפטיות שיש לו בנכס, האם ישנן חובות שקיימים על הנכס וכו'.

התחום השני הוא תחום התכנון, כלומר מה זכויות הבניה של הנכס, האם יש היתר בניה, מה תכנית המתאר (תב"ע) באזור אומרת, אלו שימושים אפשר לעשות בנכס וכו'.

תחום נוסף אותו יש לבדוק הוא המצב הפיזי של הנכס. מה מצב הדירה, האם ישנן ליקויים כלשהם, האם הנכס בנוי לפי היתר בנייה, האם יש חנייה, מה מצב הבניין ודרכי הגישה אליו ולדירה, האם ישנם רעשים או מטרדים באזור הדירה וכו'.

הבדיקות המשפטיות של הנכס

כשרוכשים נכס המטרה הסופית היא לקבל את החזקה הפיזית בנכס אך לא פחות חשוב מכך, לרשום את הזכויות בדירה על שם הרוכש. 

הבדיקה הכי בסיסית שעושים לפני קניית דירה היא בדיקה של נסח הטאבו. 

נסח הטאבו הוא מעין תעודת זהות בה מפורטים הפרטים הרלוונטיים של הנכס. בנסח יופיעו הפרטים השונים של הנכס- מספר גוש וחלקה של הנכס, שטח הנכס, האם הוא כולל הצמדות נוספות כגון חניה, מחסן וכיו"ב.

במדינת ישראל נכסי מקרקעין רשומים במרשם המקרקעין (מה שקרוי בסלנג הטאבו) בלשכות הרישום. לכל נכס יש מספר גוש וחלקה. 

עלינו לעיין בנסח הטאבו או באישורי הזכויות ולברר האם מדובר בזכות בעלות או בזכות חכירה, האם ישנם הגבלות שונות על הזכות, או זכויות של צדדים נוספים כגון משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים וכיו"ב. בדיקה זו חשובה ביותר ויסודית לפני רכישת הנכס.

אך ורק רישום מלא של כל הזכויות הקיימות בנכס על שם הרוכש ללא כל הערה לטובת צד כלשהו, מהווה רכישה מלאה של הנכס ומקנה את הזכויות הבלעדיות בדירה.

בדיקות תכנוניות של הנכס

כל הבדיקות של הנכס שפירטנו עד כה מיועדות לוודא שהנכס כשיר מבחינה משפטית, כלומר ניתן לרשום אותו על שם הרוכשים, אין עליו חובות לגורמים כלשהם, ואפשר יהיה לקבל עליו משכנתא וכמובן בעתיד למכור אותו.

כל הבדיקות הללו עדיין לא נותנות לנו כל מידע לגבי הנושא החשוב ביותר מה אפשר לעשות עם הנכס!

האם הנכס בנוי לפי היתר?

בעלות משפטית על נכס איננה מספיקה כל עוד לנכס אין אישורים חוקיים הנדרשים לו. במקרים בהם לא מבוצעות הבדיקות התכנוניות אלא המשפטיות בלבד, ניתן תאורטית גם להורות על הריסת אותו נכס או חלקים ממנו.

הכוונה היא כמובן לבדיקה שלנכס יש היתר בנייה והוא בנוי לפי היתר ואין כנגדו כל צו הריסה. 

במידה והנכס איננו תואם להיתר הבנייה קיימת סכנה נוספת של אי קבלת משכנתא. יכול להיות מאוד לא נעים לקנות דירה ולגלות לאחר חתימת ההסכם כי חלק ממנו או כולה לא קיבל היתר בנייה.

בעיה אחרת יכולה להיות כאשר מדובר בנכס שנבנה מלכתחילה לצורך שימוש אחר שאיננו למגורים.

ישנם בניינים לא מעטים בהם הוסב חדר כלשהו בבניין שלא שימש למגורים לדירה בשלב כלשהו.

על נכסים כדוגמת אלו לא ניתן לקבל משכנתא וכדאי בהחלט לדעת זאת מראש.

מבט צופה עתיד

אך הבדיקה יכולה לגלות לא רק את המצב הקיים בדירה אלא גם אפשרויות לעתיד. כדאי לבדוק האם ישנה אפשרות בעתיד להרחיב את הדירה, לסגור מרפסת או להוסיף חדר וכיו"ב.

כמו כן בחלק מהדירות נמצאות באזורים שאולי יאושרו כמתחים להתחדשות עירונית וגם זה נושא שכדרי לבדוק אותו עד כמה שניתן.

בדיקת הנכס מבחינה פיזית

לאחר שבדקנו את הנושא המשפטי והתכנוני חשוב כמובן לבדוק את הנכס הנרכש באופן פיזי. 

זיהוי הנכס– בראש ובראשונה יש לזהות את מיקום הבניין לפי הכתובת ולבדוק את הגוש והחלקה שלו והאם הם מתאימים לכתובת של הדירה.

 לאחר מכן יש להוציא תשריט בית משותף ולבדוק שמיקום הדירה בבניין בתשריט תואם את מיקומה הפיזי.

ליקויים בדירה – יכולים להיות בדירה עצמה כגון ליקויי רטיבות וכן במערכות הדירה השונות. מומלץ מאוד לבדוק את הדירה באמצעות מהנדס שזהו תחום התמחותו. כמו כן בהסכם יש לקבל התייחסות לליקויים ככל שישנם.

חריגות בנייה– יכולות להיות כאשר נבנתה תוספת לדירה ללא היתר או בניגוד להיתר שניתן לדירה. לפיכך יש לבדוק זאת באמצעות שמאי או אדריכל או מהנדס ובנוסף לתת לכך התייחסות מצד המוכר בהסכם.

סביבת הנכס- יש לבדוק אלו שימושים מתוכננים באזור- גני ילדים, מעונות, מבני ציבור, פארקים, בתי כנסת וכיו"ב. מומלץ לבדוק מיקום של אנטנות קרובות. כמו כן יש לבדוק האם מתוכננת בניה בעתיד הקרוב בסמיכות לדירה הנרכשת, אשר יכולה להשפיע על ירידת ערך הדירה כגון בנינים גבוהים החוסמים את הנוף וכיו"ב.

והכי חשוב- האם נאה הדירה בעינכם? 

אחרי כל הבדיקות הרבות והשונות שביצענו אסור לשכוח שכדאי לבדוק את הדירה עצמה ואת הבניין בצורה יסודית כדי לוודא שהיא עונה בדיוק על הציפיות שלכם.

מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים בזמנים שונים ביום, בשעות הערב ובסופי שבוע. לבדוק את המעלית, חדר המדרגות, הכניסה לבניין וכו'. חשוב לראות מהי רמת האחזקה של הבניין ואיזה שכנים מתגוררים בו.

תפקידו של עורך הדין

כל הבדיקות הללו מבוצעות על ידי עו"ד עוד קודם לחוזה עצמו ונדרשות כדי לוודא שלא יהיו תקלות בעסקה בעתיד. חשב שעו"ד מטעמכם יערוך את כל הבדיקות המקדימות כפי שמפורטות במאמר זה.

תפקידו של עו"ד הוא לא תפקיד טכני בעסקה. עו"ד לא "רק בודק את החוזה". עו"ד שמתמחה במקרקעין יעזור לכם לקבל החלטות נכונות כבר בשלבים המוקדמים של תהליך רכישת הדירה.

בליווי שלי נכללים השירותים הבאים:

  • ביצוע הבדיקות השונות על מנת לוודא שהעסקה בטוחה שניתן יהיה להעביר את הרישום על שם הקונים ללא סיכונים.
  • ניסוח הסכם המכר באופן שיגן על הקונה ויכלול את ההצהרות הדרושות והמנגנונים המדויקים כדי שהעסקה תבוצע בצורה חלקה ובטוחה.
  • מתן בטחונות לכסף של הקונים כדי לוודא שניתן יהיה לקבל משכנתא והעסקה תושלם ולא תתקע.
  • בניית לוח תשלומים נכון ובטוח משפטית המותאם לצרכיכם הכספיים של הקונים.
  • יעוץ מקדים בכל נושא המיסוי כדי שתוכלו לתכנן את צעדיכם עכשיו ובעתיד בהסתמכות על יעוץ מקצועי.
  • רישום הזכויות על שם הקונה- טיפול מול הרשויות השונות רשות המיסים, הטאבו, הבנק וכו' עד לרישום המלא של הזכויות.

 

אם יש לכם שאלה כלשהי לגבי הייצוג או הליווי שלי בעסקאות רכישת דירת מגורים, אתם כמובן מוזמנים ליצור איתי קשר ואשמח להשיב.

אלעד וייסטוך

אלעד וייסטוך

הטיפול המקצועי שלקוחות המשרד מקבלים הינו ברמה המשפטית הגבוהה, המקיפה והאינטנסיבית ביותר.
עשרות לקוחות מרוצים, מעידים על טיפול מסור ואכפתי, ושילוב של מקצועיות וניסיון.​