מגורים בישוב ביהודה ושומרון

במאמר הקודם סקרנו את הבעיות המיוחדות הקיימות ברישומי המקרקעין ביהודה ושומרון, ופירטנו את הסוגים השונים של הקרקעות והגופים בהם מתבצע רישום הזכויות על שם הרוכשים.

במאמר זה נתייחס להיבטים החוקיים השונים הקיימים במגורים בישובים ביו"ש.

קניית מגרש או דירה ביהודה ושומרון נעשית במקרים רבים במסגרת של הצטרפות לישוב קהילתי.

מאז מלחמת ששת הימים הוקמו ישובים רבים מעבר לקו הירוק. מספר ישובים הוקמו בתחילת הדרך לאחר שהתיישבו כגרעינים משימתיים בנקודות שנתפסו על ידי הצבא לצרכים ביטחוניים. 

החל מתחילת שנות ה-80 רוב הישובים הקהילתיים הקיימים באזור יהודה ושומרון הוקמו על אדמות מדינה שעברו הליך הכרזה כפי שהרחבנו בחלק הראשון של המאמר.

על פי החלטת ממשלה 150, כיום לא ניתן להקים ישובים חדשים בשטחי יו"ש מעבר לקו הירוק.

במהלך השנים מאז ההחלטה, המשיכו לקום שכונות חדשות שמהוות הרחבות של ישובים קיימים.

אותם "שכונות" במקרים רבים מנוהלות כאגודה שיתופית נפרדת לכל דבר ועניין מהישוב הוותיק ומהוות הלכה למעשה ישוב נפרד ועצמאי.

 

החטיבה להתיישבות

הגוף האחראי על רישום וניהול המקרקעין באדמות מדינה הוא החטיבה להתיישבות. החטיבה מקבלת הקצאת קרקע לשטח המשבצת של הישוב ומקצה מגרשים למתיישבים שנקלטו בישוב והופנו לקבלת ההקצאה על ידי האגודה השיתופית.

הזכויות בקרקעות המנוהלות על ידי החטיבה להתיישבות אינן זכויות בעלות ואף לא זכויות חכירה.

גם עניין זה מוכתב על ידי המצב הפוליטי בשטחי איו"ש לפיו המדינה נמנעת מהצהרה על מתן זכויות בעלות. 

הזכויות מוגדרות כזכויות בר רשות כלומר הרשאה מטעם המדינה לשימוש בקרקע. בקבלת הקצאה לבר רשות נחתם הסכם בר רשות, המגדיר את תנאי השימוש בקרקע. 

 

הסכם בר רשות

במסגרת ההסכם מוגדרים מספר תנאים חריגים שנפרט להלן:

• תשלום עבור הזכויות– כאמור בעת הקצאת המגרש לא נדרש תשלום כלשהו למדינה עבור רכישת הזכויות בקרקע. יחד עם זאת מופיע בהסכם סעיף כי המדינה יכולה לדרוש בעתיד תשלום דמי חכירה עבור המגרש.
• הגבלת רכישת מגרשים– מכיוון שמדובר בזכויות שמוקצות ללא תמורה כביכול קיים איסור על רכישת יותר ממגרש אחד וזאת על מנת למנוע ספסרות בקרקע. ההגבלה היא על הנכסים המנוהלים על ידי החטיבה להתיישבות בשטחי איו"ש וכן ברמת הגולן.
• הגבלה על מכירת המגרש– בהסכם קיימת הגבלה על מכירת מגרשים וזאת על מנת למנוע כביכול את הספסרות בקרקע. החטיבה להתיישבות כמי שאחראית על רישום הזכויות לא תאפשר העברת זכויות אלא לפי התנאים כדלקמן: לא תתאפשר העברת זכויות כל עוד לא הסתיימה בניית בית המגורים. בהקצאה ראשונה לא תתאפשר העברת זכויות במשך חמש שנים מיום ההקצאה.
• הגבלה על תקופת הבנייה– נדרשת התחייבות לבניית הבית בתוך 36 חודש מקבלת הבר רשות וזאת בהתאם להיתר בניה כדין.

 

ועדות קליטה בישובים ביהודה ושומרון

מגורים בישוב קהילתי המנוהל במסגרת של אגודה שיתופית חל עליהם תיקון 8 לפקודת האגודות השיתופיות המסדיר את פעילותן של ועדות קבלה לישוב.

במסגרת החוק ישובים המונים עד 400 בתי אב רשאים להפעיל ועדת קבלה אזורית אשר בודקת את מידת התאמתם לחיים בישוב הקהילתי.

בשטחי יו"ש פורסם צו אלוף (תקנון המועצות האזוריות ביהודה ושומרון) המחיל את העקרונות של החוק על הישובים הקהילתיים באזור.

כמו כן קובע הצו כי בישובים בהם קיימות שכונות נפרדות הפועלות כאגודה שיתופית קהילתית, שאינם מונים יותר מ-400 משפחות, ניתן יהיה להפעיל בהם ועדת קבלה למרות שמספר המשפחות של הישוב כולו עולה על 400.

החוק קובע את הקריטריונים לפיהן תחליט ועדת הקבלה על קבלת חברים חדשים לישוב. מטרת החוק לאפשר בדיקה אך ורק של התאמה חברתית לחיי הקהילה בישוב. 

 

אגודות שיתופיות

אמנם לישוב קיימת הזכות להחליט על קבלת חבר לישוב לפי הקריטריונים הקבועים בחוק, אך אסור לישוב להתנות את הקבלה לישוב בחברות באגודה השיתופית עצמה וקל וחומר שלא להתנות את הקבלה לישוב בתשלום דמי כניסה לישוב, או בכל תשלום אחר לאגודה השיתופית.

בדומה לכל רשות מקומית אחרת, גם לישובים המנוהלים כאגודות שיתופיות קיימים צרכי ציבור שיש לתקצב אותם.

התקציב מוגדר בשני היבטים. תקציב שוטף ותקציב הקמה.

תקציב שוטף הינו התקציב לכל הפעולות השוטפות הקיימות בישוב לרבות פעילויות חינוך, תרבות, חוגים, קהילה, דת, תפעול תשתיות, גינון, אספקת מים וכיו"ב.

תקציב הקמה הינו התקציב לפעולות של בניית מבני ציבור, פיתוח תשתיות, הקמת גינות, שצפ"ים, ושדרוג תשתיות ישנות.

מדובר בתקציבים אדירים שנדרש למצוא מקור תקציבי למימון שלהם. בשטחי מדינת ישראל קיימת מדיניות מסודרת לפיה הקצאת מגרשים ליזמים נעשית באמצעות מכרז ותשלום הוצאות פיתוח, מבני ציבור, ושדרוג תשתיות ישנות.

גם במגרשים בבעלות פרטית שאינם משווקים במכרזים, קיימת גביה מסודרת בהוצאת היתר בניה במסגרת חוקי העזר העירוניים על ידי היטלי פיתוח, היטלי השבחה ועוד.

 

דמי כניסה לאגודה

ביהודה ושומרון כאמור אין מדיניות מסודרת של מקרקעין ולכן בישובים רבים היה מקובל במשך שנים רבות לגבות דמי הצטרפות לאגודה בסך של עשרות אלפי שקלים על מנת לממן את העלויות הרבות של הישוב.

על פי הנוהל הקיים ברוב המקרים מי שרכש מגרש בישוב נדרש לקבל כאמור את אישור האגודה לקבלת הקצאת מגרש על ידי החטיבה להתיישבות.

אישור האגודה הינו תנאי מחייב בהעדרו החטיבה להתיישבות לא תאפשר לרוכש לרשום את המגרש על שמו.

על מנת לממן את עלויות הציבור הרבות, האגודות יצרו תהליך לפיו רק לאחר תשלום דמי האגודה, המתיישב קיבל את ההפניה לחטיבה להתיישבות.

 

כספים אסורים

כיום לאחר בג"ץ אשכולות 3378/18, קיים איסור לגבות כספים מעבר לעלויות הפיתוח המאושרות על ידי משרד השיכון. גביה זו אינה חוקית והיא מוגדרת בתור "כספים אסורים".

לפי הנוהל הקיים כיום הקצאת מגרש על שם הרוכשים על ידי החטיבה להתיישבות, מותנת בקבלת תצהיר חתום על ידי האגודה השיתופית שבשטחה כלול המגרש כי לא נגבו כספים מעבר לעלויות הפיתוח המאושרות.

עלויות הפיתוח המאושרות יכולות לכלול הן עלויות פיתוח למגרש והן עלויות עבור שדרוג תשתיות ותיקות, ובלבד שקיבלו אישור ממשרד השיכון.

 

מיסי אגודה

במסגרת החיים בישוב המנוהל כאגודה שיתופית ישנם מספר תשלומים החלים על תושבי הישוב:

1. ארנונה– ארנונה כללית המשולמת למועצה האזורית. ותוספת ארנונה אותה גובה הועד המקומי ככל שקיבל הרשאה מהמועצה.
2. תשלום מיסי אגודה– תשלום בסכום קבוע החל על כל תושבי הישוב שנגבה על ידי האגודה השיתופית עבור סל שירותים קהילתיים הניתן על ידה לתושבים. השירותים הקהילתיים מהווים הרחבה של השירותים המוניציפליים הבסיסיים אותם מספקת המועצה האזורית, ויכולים לכלול שירותי תרבות, ספריה, ספורט וכיו"ב.
3. תשלומים לפי צריכה– תשלומים בגין שירותים הניתנים לפי בחירה לדוג' חוגים, סדנאות, הופעות, טיולים, פעילויות גיבוש וכיו"ב.

 

באופן חוקי וכפי שנקבע בפסיקת בתי המשפט (פס"ד בית המשפט העליון בע"א 2853/16 בעניין קיבוץ שריד), הוכרה הזכות החוקית של האגודה לגבות תשלומים עבור השירותים הקהילתיים אשר היא מספקת לכלל התושבים.

זכות זו הינה פועל יוצא של מטרת האגודה המיועדת להבטיח את המרקם הקהילתי בישוב ואת צביונו החברתי של הישוב.

במאמר זה סקרנו את ההיבטים השונים הקיימים בחיים בישובים קהילתיים ביהודה ושומרון.

במאמר הבא נתקדם אל עבר ההיבטים המשפטיים עצמם במסגרת רכישת בית או מגרש ביהודה ושומרון.