רכישת מגרש ביהודה ושומרון

מה חובה לדעת על רכישת מגרש ביהודה ושומרון?

במאמרים הקודמים תיארנו את הרקע החוקי של הנדל"ן ביהודה ושומרון, היכן מתנהלים רישומי הזכויות בקרקעות, ומהן הסוגיות הספציפיות, שקיימות בהצטרפות לאגודות שיתופיות ומגורים בישובים בשומרון. במאמר הקרוב נכנס ל"תכלס" של עסקאות הנדל"ן ביו"ש.

רכישת מגרש ביהודה ושומרון או בית מעבר לקו הירוק מתאפשרת כיום ב-4 מסלולים עיקריים:

1. יד 2 בשוק הפרטי– רכישת נכס קיים (בית או מגרש אחרי פיתוח סביבתי) בין אם מדובר ברכישה בישוב קהילתי המנוהל כאגודה שיתופית ובין אם במגרש בעיר או במועצה מקומית. 
2. פרויקט חדש מיזם– רכישה מיזם במסגרת פרויקט חדש או שכונה חדשה. בדרך כלל היזם אחראי על הפיתוח הסביבתי והמגרש נמכר לבניה עצמית או שהיזם מספק גם את שירותי הבנייה. זהו המסלול העיקרי כיום לרכישת מגרש או בית חדש בישובים ביהודה ושומרון.
3. מכרז רמ"י במחוז יו"ש– הצעה לרכישת מגרש במסגרת מכרז. מדובר במסלול שהולך ומתפתח לאחרונה ומצריך מעקב אחרי המכרזים המתפרסמים באתר רמ"י.
4. השקעה עתידית בהליכי הפשרה ורישום ראשון– מסלול זה הוא מסלול נדיר יחסית לאור הקשיים הרבים החלים על רכישת קרקעות מערבים על ידי יהודים. מדובר בתהליך ארוך ומורכב של קבלת היתר עסקה, רישום ראשון, הקמת חברה זרה, פרצלציה ושיוך מוניציפלי על פי דיני הקרקעות המיוחדים ביהודה ושומרון.

רכישת נכס בשטחי יהודה ושמרון היא עסקה מורכבת שמצריכה ידע, ניסיון והבנה של החוקים השונים הקיימים באזור, ושונה מאוד מהמצב המשפטי בנדל"ן בתוך הקו הירוק. 

במסגרת רכישת מגרש ביהודה ושומרון ישנן בדיקות רבות שנדרש לעשות. נפרט אותן על קצה המזלג.

בדיקת רישום הזכויות

בשונה מנכס רגיל שבו ניתן להוציא בקלות נסח טאבו ולעיין בזכויות הרשומות על הנכס, ביהודה ושומרון המצב מורכב הרבה יותר.

הקרקעות ביו"ש רשומות במנהל האזרחי (מעלה אדומים, אריאל, בית"ר עלית, אלפי מנשה וכו') או בטאבו הירדני (במספר ישובים כמו רבבה, עץ אפרים, אלקנה, וכו') או בחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית (בישובים הכפריים כמו ברקן, עלי זהב, נילי, יקיר וכו'). 

לרכישה בכל אחד מהגופים האלה יש השלכות שונות מבחינת הבדיקות שצריך לערוך, תהליך הרכישה, הבטוחות, המיסוי ועוד.

בדיקת המגרש

בדומה לבדיקת כל נכס רגיל, בשלב ראשון אנו צריכים לבצע זיהוי של הנכס ולהצליב את המיקום הפיזי של המגרש עם המפות והתשריטים השונים. 

חשוב לדעת כי בניגוד למידע הקיים לגבי מיקום ושטח הנכס הרשום בטאבו, בנדל"ן ביהודה ושומרון נדרש לבדוק באופן מדוקדק מהו השטח של המגרש הרשום בתב"ע, האם קיימת פרצלציה, והאם מדובר בשטח ברוטו או נטו. 

כמו כן חשוב מאוד לוודא שהמגרש איננו חורג מ"הקו הכחול" של הישוב (הגבול של שטח הישוב על פי תב"ע) וכי יש לישוב תב"ע חוקית שעברה את אישור ועדת התכנון. 

בדיקה זו היא בדיקה קריטית בנכסים ביהודה ושומרון בהם הרישום במקרים רבים נעשה באופן לא מדויק. חשוב לדעת כי במקרים בהם יתברר כי קיימת טעות בזיהוי הנכס, יהיה לכך משמעות קשה שתגביל את היכולת להוציא היתר בניה, לקבל משכנתה ואף למכור את הנכס בעתיד. 

ישוב קהילתי- ועדות קליטה

תנאי לרכישת מגרש בישובי השומרון שאיננו עובר את ה-400 משפחות, הוא מעבר ועדת קבלה אזורית. לכן חשוב להתנות את ההסכם בקבלה לישוב ולהעביר את התשלומים רק לאחר מכן. 

כמו כן חשוב לדעת כי בחלק מהישובים ישנו תשלום של דמי כניסה לישוב, שחשוב לברר מהו לפני הרכישה. דרישה לתשלום מעבר לסכום המאושר על ידי משרד השיכון, מהווה "כספים אסורים" שקיים איסור לגבות אותם. 

הסכם בר רשות

על פי נהלי החטיבה להתיישבות קיים איסור על רכישת יותר ממגרש אחד וזאת על מנת למנוע ספסרות בקרקע. ההגבלה היא על הנכסים המנוהלים על ידי החטיבה להתיישבות בשטחי אזור יהודה ושומרון וכן ברמת הגולן. 

מי שכבר יש בבעלותו נכס אחר בישוב באיו"ש לא יוכל על פי נהלי החטיבה לרכוש נכס נוסף. יחד עם זאת החטיבה מאפשר רכישת זכויות במצב כזה תוך שהרוכש חותם על התחייבות כי בתוך שנה וחצי ימכור את אחד הנכסים.

מס רכישה

ברכישת מגרש מס הרכישה שיחול הוא מס בשווי 6% ממחיר המגרש, או 5% אם מוציאים היתר בניה בתוך 24 חודש. 

בחלק מהמקרים הרכישה של המגרש כוללת כבר את עלויות הפיתוח ובחלק מהמקרים נדרש לשלם עבור הפיתוח בנפרד מהמגרש. תשלום מס הרכישה על עלויות הפיתוח יהיה לפי השלב של התקדמות הפיתוח בפועל בשלב הרכישה. 

תשלומים נוספים- אגרות, היטלים וארנונה 

מעבר לתשלום על המגרש עצמו, חשוב לברר האם יש תשלומים נוספים הכרוכים ברכישת המגרש. 

בישובים רבים ישנם עלויות פיתוח אשר יש לשלם מעבר למחיר המגרש עצמו וכן תשלום אגרת מבני ציבור הנגבה בשלב הוצאת היתר הבנייה. חשוב לברר מה הסמכות החוקית לגבות את ההיטלים בין אם מדובר בהיטלים על פי חוק עזר ובין אם בהסכם מול היזם.

מס נוסף שקיים רק בשומרון נקרא ארנונה אדמת בניין. מס זה נגבה כתשלום על שטח המגרש עצמו וזאת ממועד הרכישה ועד מועד קבלת היתר בניה. 

משכנתה למגרש בשומרון

בדיקה נוספת שנדרש לבצע לפני הרכישה היא האם ניתן יהיה לקבל משכנתה על המגרש ובאיזה סכום. למרות ההתפתחות המואצת של שוק הנדל"ן בשומרון, גם היום חלק מהבנקים לא תמיד נותנים משכנתאות לכל סוגי העסקאות או שנותנים משכנתאות באחוזי מימון נמוכים יותר. 

מעבר לכך הבנק ישחרר את הכספים למשכנתא על פי דו"ח שמאי ולכן חשוב לוודא שתזרים הכספים שהבנק מאפשר יהיה בהתאם לתנאי התשלום של העסקה.

קצב התשלומים ברכישת מגרש בשומרון 

בבניית לוח התשלומים ברכישת מגרש חשוב לוודא קבלת בטוחות מתאימות על מנת להבטיח את כספי העסקה. קצב העברת התשלומים צריך להיות תואם לקצב התקדמות עבודות הפיתוח הסביבתי. 

כמו כן במקרים מסוימים חשוב להבטיח השארת כספים בנאמנות עד לרישום הזכויות על שם הרוכשים.   

חשיבות ייצוג ע"י עו"ד המתמחה במקרקעין ביהודה ושומרון

רכישת מגרש בשטחי יהודה ושמרון היא עסקה מורכבת שמצריכה ידע, ניסיון והבנה של החוקים השונים הקיימים באזור, לא כל עו"ד מקרקעין מתמצא בכך ועל כן יש לפנות אל עו"ד רכישת דירה בשומרון. 

הבנה של המצב המשפטי הקיים ביהודה ושומרון היא קריטית ביותר ויכולה לחסוך הרבה כסף ועגמת נפש. משרדנו מתמחה בעסקאות השונות ביהודה ושומרון ומטפל באופן שוטף בכל הכרוך בעסקאות אלו. מוזמנים לפנות לקבלת יעוץ וליווי מקיף לביצוע עסקה בטוחה בטופס צרו קשר!