במקרים רבים, מתגלים ליקויים כאלה ואחרים שלקונה לא היה ידוע על קיומם קודם לכן.
>> לצפייה בהישגי המשרד ליחצו כאן. <<
מתי האחריות לליקויים אלו תהיה על המוכרים, ובאיזה מקרה יוכלו הקונים לדרוש פיצויים לאחר שהדירה נמסרה כבר לחזקתם?
כידוע בחוזי מכר דירות רבים ישנו סעיף סטנדרטי שלפיו הקונה מצהיר שהדירה נקנית במצבה כפי שהיא ביום חתימת ההסכם ((AS-IS.
ניסוח לדוגמא של סעיף כזה נראה בדרך כלל ככה:
"הקונים מצהירים כי הם בדקו או כי ניתנה להם ההזדמנות לבדוק את מצבה הפיסי, התכנוני והמשפטי של הדירה ואת הסביבה בה היא נמצאת, וכל נתון רלוונטי אחר לצורכי הסכם זה, וכי מצאו כל אלה מתאימים להם למטרות שבגינן הם רוכשים את הדירה מהמוכר. הקונים מצהירים כי הם רוכשים את הדירה מהמוכרים במצבה הפיסי, התכנוני והמשפטי כפי שהיא (AS-IS) וכי הם מוותרים בזאת על כל טענת מום ו/או פגם ו/או ברירה".
רבים חושבים שדי בסעיף זה על מנת לפטור את המוכר לחלוטין מאחריות.
מדובר בטעות נפוצה.
במאמר זה נסקור את המקרים השכיחים בהם מתברר כי קיימת אי התאמה בין מצב הדירה כפי שהוצהר לבין מצב הדירה בפועל, ומהי האחריות של המוכרים בכל אחד מהמקרים.
מקרים בהם קיימת אי התאמה בין מצב הדירה כפי שהוצהר לבין מצב הדירה בפועל
מקרה בו המוכרים הציגו מצג שווא
נתחיל מהמקרה הקל. במקרה כזה המוכר מצהיר מראש מהו מצב הנכס והאם ישנם בעיות או ליקויים כלשהם.
ליצירת קשר:
במקרה כזה כדאי לשלב בהסכם סעיף בו הקונה מתנה את העדר האחריות של המוכר בכך שההצהרות שלו נכונות. לדוג' בנוסח כזה-
"הקונים מצהירים כי בכפוף להצהרות התחייבויות ומצגי המוכרים מצאו את הממכר, מתאים לרצונם, לצרכיהם ולמטרותיהם, וכי אין להם ולא תהיינה להם כל טענה, מכל מין וסוג שהוא, כלפי המוכרים ו/או מי מטעמו, בכפוף לאמיתות הצהרות והתחייבויות המוכר שבהסכם זה"
על פי הצהרה כזו הקונים אמנם מתחייבים כי לא תהיה להם כל טענה כלפי המוכרים, אך זאת רק כאשר המוכרים עצמם לא הטעו אותם.
במקרה בו המוכר הצהיר הצהרה כלשהי לגבי מצב הדירה שהוא ידע שהיא בלתי נכונה, ברור שאם התברר שמדובר במצג שווא, תהיה לקונים עילת תביעה על הנזק שנגרם להם.
עילת תביעה כאמור תהיה בגין הטעיה לפי חוק החוזים או בגין מצג שווא לפי דיני הנזיקין.
מקרה בו המוכר העביר את כל האחריות לקונה לביצוע בדיקות
מצב מורכב יותר יהיה כאשר המוכר לא לקח שום אחריות על מצב הדירה, והוסכם במסגרת הסכם המכר כי האחריות תהיה כולה על הקונה לבצע את הבדיקות שהמכר תקין ואין שום ליקוי.
נניח שהקונה הצהיר כי האחריות לביצוע בדיקות של הנכס היא באחריותו הבלעדית והמוכר פטור מכל אחריות לגבי אי תקינות של הנכס.
האם במקרה בו הקונה לא בדק בפועל את הנכס והתברר בהמשך כי הנכס איננו תקין, יהיה המוכר פטור מכל אחריות?
לכאורה במצב כזה מדובר ברשלנות של הקונה, שהרי הוא הסכים לכך שהוא יבצע את הבדיקות בעצמו ולא יסתמך על המוכר!!
למרות זאת, במספר פסקי דין נקבע כי גם אם הקונה הצהיר שהוא בדק את הדירה ושהמוכר פטור מאחריות לליקויים, עדיין המוכר לא יוכל להתחמק מאחריות על ליקויים בדירה שהיו ידועים לו קודם חתימת החוזה.
סעיף 16 לחוק המכר קובע מפורשות:
"הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
במספר פסקי דין נקבע כי מדובר בהוראה אשר לא ניתן להתנות עליה במסגרת הסכם המכר.
כך למשל בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס נקבע-
חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר ".
במקרה אחר הוגשה תביעה לביטול הסכם מכר במסגרתו נרכש מבנה בעל מספר קומות. לטענת התובעים, הנתבעים הציגו בפניהם מצג לפיו הממכר כולל 4 דירות; 2 בקומה הראשונה ו-2 בקומה השלישית, אך התברר שהקומה השלישית חורגת מהיתר הבנייה.
במקרה זה נפסק כי
"מקום בו המוכר אינו מגלה לקונה עובדה מהותית, לגבי הממכר, אשר נמצאת בידיעתו, אין הוא רשאי להסתמך על טענה של "ייזהר הקונה", אשר נדחתה על ידי חוק המכר זאת – גם אם הקונה התרשל ביצוע בדיקות שהיו יכולות להביא עובדות אלה לידיעתו.
ת"א 10011-03-19 שנייר ואח' נ' קראוס ואח'
כלומר על פי הפסיקה, כאשר התברר כי קיימים ליקויים כלשהם בדירה, על המוכר להוכיח שהוא לא ידע על קיומם, וכי מדובר בליקויים חדשים שלא התגלו לפני כן.
האם המוכר ידע על הליקוי או "עצם עיניים" וניסה להתעלם ממנו?
לעיתים ינסו המוכרים לטעון כי הם לא ידעו על הליקוי או על אי ההתאמה בנכס.
למשל במצב בו המוכר סבור כי ליקוי כלשהו היה ותוקן או כאשר המוכר לא בטוח האם לדירה יש היתר בנייה כדין.
גם במקרים כאלה המוכר לא פטור מאחריות.
בפסק הדין שיפריס נפסק כי מהביטוי "שהמוכר ידע או היה עליו לדעת", אשר בסעיף 16 עולה, כי
" לא נדרשת ידיעה ממשית מצִדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה: '… ההוראה אינה דורשת ידיעה ממשית … כל מה שנדרש הוא שאי-ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות'."
איך מוכיחים האם היה על המוכר לדעת על הליקוי?
כמובן שכל מקרה לגופו. לדוג' כאשר מדובר בדירה שבנייתה הסתיימה כבר לפני מספר שנים, ברור שלא סביר שיצוצו ליקויים לפתע שלא היו ידועים בעבר.
במקרה כזה גם אם הקונה ויתר על כל טענה כלפי המוכר, עדיין האחריות תהיה של המוכר וניתן יהיה לתבוע פיצויים גם לאחר מסירת הדירה לקונה.
אז מה צריך לעשות כדי שהאחריות באמת תעבור אל הקונים?
המוכרים צריכים לפרט בחוזה בצורה מדויקת את כל הליקויים שידועים להם.
רק במקרה כזה אם הקונה מצהיר שהוא קונה את הדירה למרות הליקויים המפורטים בחוזה, הוא לא יוכל לבוא בטענות למוכר והמוכר יהיה פטור מאחריות.
כעו"ד שעוסק באופן שוטף בחוזי מכר דירות, חשוב לי למנוע טעויות ולהסביר מה חובות הגילוי הקיימים על המוכרים בקשר לליקויים הקיימים בדירה.
עומדים לפני מכירה או רכישה של דירה ורוצים לדעת מה הסעיפים החשובים שחשוב שיהיו בחוזה המכר?
שלחו לי הודעה ואשמח להדריך ולייצג אתכם בעסקה.
>> לצפייה בהמלצות על משרדנו ליחצו כאן <<
ליצירת קשר: