חודש נובמבר 2021 הביא עימו שינויי חקיקה ומדיניות רבים בתחום הנדל"ן, וזאת על רקע המשך המגמות הקיימות בשוק.
>> לצפייה בהישגי המשרד ליחצו כאן. <<
במסגרת חוק ההסדרים קידמה הממשלה רפורמות רבות לרבות בשוק הדיור ששינויי חקיקה מתבקשים הוקפאו בו במשך השנתיים האחרונות בהן לא אושר התקציב.
ניתן לחלק את השינויים לשלושה תחומים מרכזיים אותם נסקור להלן-
א. המלחמה בעליית מחירי הדיור, בניסיון להוריד את הביקושים הלוהטים הקיימים בשוק.
ב. ייעול וקיצור זמני הליכי התכנון והבנייה בניסיון להגביר את ההיצע הקיים.
ג. עידוד מיזמים לאומיים נחוצים כמו המטרו, דיור להשכרה לטווח ארוך וכמובן ההתחדשות העירונית.
א. המלחמה (האבודה?) בעליית מחירי הדיור
הגבלת לקיחת המשכנתאות למשקיעים
כידוע כיום רוכשי דירה ראשונה יכולים לקחת משכנתא בגובה של עד 75% מהנכס, ומשקיעים בגובה של עד 50%.
ליצירת קשר:
עד היום אם היה לנו נכס קיים, יכולנו לקחת עבורו עד 50% מימון (כולל המשכנתא הקיימת) ועם הכסף שקיבלנו יכולנו לרכוש דירה אחרת. בכך משקיעים רבים יכלו להביא את הסכום של ההון העצמי (50%) הנדרש לרכישת דירה להשקעה מבלי "להביא כסף מהבית".
לפי ההנחיה החדשה, בנק ישראל פשוט לא מאפשר לבנקים למשכנתאות למשכן נכס קיים לטובת רכישת דירה נוספת. בכך מבקש בנק ישראל להילחם בהיקפי לקיחת המשכנתאות ששברו שיאים בחודשים האחרונים ולצנן את שוק הנדל"ן.
העלאת מס הרכישה למשקיעים
כידוע בחודש יולי האחרון 2021 החליט השר ישראל כץ להוריד את מס הרכישה על דירה שנייה מ-8% ל-5%. הורדה זו הביאה להסתערות מחודשת של משקיעים על שוק הדירות ובהתאם לעלייה משמעותית בתוך זמן קצר בהיקפי לקיחת המשכנתאות וכמובן במחירי הדירות.
עד כניסת החוק החדש לתוקף, מדרגת המס לרוכשי דירה שנייה התחילה ב-5% עבור דירות במחיר של עד 1,284,770 שקל לדירה, 6% עד 3,884,294 שקל, 7% עד 5,348,565 שקל.
החוק החדש מעמיד את מדרגת המס לרוכשי דירה שנייה על 8% בדירות שנרכשו במחיר של עד 5,348,565 שקל, ול-10% מעל למחיר הזה.
מדובר בהתייקרות של עשרות אלפי שקלים בעלויות רכישת הדירה. לדוג' בדירה שעולה שני מיליון שקלים העלאה ב-3% במדרגת המס הקיימת פירושה עוד כ- 60 אלף שקל מס רכישה.
מחיר מטרה
הוחלט על החזרת תכנית מחיר מטרה כתחליף עדכני לתוכנית מחיר למשתכן. במסגרת התוכנית ישווקו דירות בהנחה של 20% ממחיר הדירה ועד ל-300 אלף ₪ לכל היותר.
מכרזי השיווק במסגרת מחיר מטרה, בערים בכל רחבי הארץ שבתחומן המחיר למ"ר דירתי ממוצע הוא עד 20,000 ₪ ללא מע"מ. ביישובים המוגדרים "יישובי יוקרה" בהם המחיר למטר מעל 20,000 ₪ לא ייכנסו לתוכנית.
היקף הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על 60% מכלל הדירות באזורי ביקוש. תוקף אישור התוכנית הינו עד 31.12.2025.
כמו התוכניות שקדמו לה, התוכנית מיועדת לחסרי דירה ולמשפרי דיור, כאשר חל איסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ביצוע ההגרלה, המוקדם מבניהם.
ב. ייעול וקיצור זמני הליכי התכנון והבנייה
קיצור הליכי הוצאת היתר בניה
על מנת לזרז את הוצאת היתרי הבנייה אשר נמשכים בישראל זמן רב, הוחלט שאדריכלים שיש להם נסיון של 5 שנות עבודה והגישו לפחות 5 בקשות להיתר יוכלו לחתום על בקשות להיתר.
עם העברת המסמכים לעירייה רשאית הוועדה המקומית להעיר את הערותיה בתקופה של 30 יום. אם לא נשלחו הערות, ייכנס ההיתר לתוקף.
אין יותר הקלות
הליכי בקשה להקלה נועדו במקור למקרים בהם נדרש לעקוף את הוראות התב"ע הקיימת. המטרה הייתה להוסיף שטחי בנייה החורגים מהתב"ע בהיקף מצומצם, מבלי להזדקק להליכי אישור תוכניות מתאר שיארכו שנים ארוכות.
בשנים האחרונות הביא השימוש ההולך וגובר בהקלות דווקא להארכת הליכי הרישוי, בניגוד למטרתן המקורית. לאור זאת הוחלט על ביטול מוסד ההקלות.
הוחלט כי כל תוכנית חדשה שתופקד מחודש ינואר 2023 תאסור על קבלת הקלות. בתוכניות ישנות, הוחלט לאפשר 3 שנים נוספות (עד ינואר 2025) במסלול הקלות הקיים היום, זאת על מנת לתת לשוק הדיור זמן היערכות לביטול ההקלות ולהכנת תוכניות מעודכנות.
המשך פעילות הותמ"ל
הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור נוסדה ככלי זמני העוקף את מסלול התכנון באופן השגרתי, וזאת למטרת תכנון מואץ של תוכניות גדולות למגורים.
תפקיד הועדה להגדיל את מספר יח"ד בתוכניות מפורטות מכוחן ניתן להוציא היתר בניה על מנת להגדיל את היצע הדירות בשוק.
כעת במסגרת הליכי החקיקה הוארכה פעילות הוועדה בארבע שנים נוספות, וסמכותה הורחבה לטיפול במתחמי פינוי בינוי שיש בהם מעל 100 יח"ד קיימות (במקום 500 במצב הקודם).
כמו כן הורחבה סמכות הועדה לטיפול במתחמים הסמוכים לתחנות הסעת המונים (מטרו או רק"ל), ולהמשך טיפול במתחמים המיועדים לאוכלוסייה הערבית או החרדית, ולמתחמים בהם יוקצו 30% מיח"ד להשכרה לטווח ארוך ולדיור במחיר מופחת.
ג. עידוד מיזמים לאומיים
חוק המטרו
מיזם המטרו כולל מערכת של שלושה קווים המתפרסים על פני 24 רשויות מקומיות. אורך הקווים עולה על 145 ק"מ ויותר מ-100 תחנות. עלות המיזם מוערכת בכ-150 מיליארד שקלים. מדובר ללא ספק בתוכנית התשתית הגדולה ביותר שקודמה אי פעם בישראל.
במקביל לקידומה של התוכנית במוסדות התכנון – נחקק במסגרת חוק ההסדרים חוק הרכבת התחתית (מטרו) אשר "יכיל בתוכו את הרכיבים העיקריים הנדרשים לצורך קידום מיזם המטרו בהיבטי המימון, המבנה הארגוני, התכנון והסרת החסמים הרגולטוריים לקידום הפרויקט".
במסגרת החוק כפי שנכלל בחוק ההסדרים נקבעה הקמתה של רשות המטרו הממשלתית. כמו כן נקבע כי שיעור מס המטרו אשר יחול באזורי המטרו שיושבחו, יהיה 35% מס השבחת מטרו לקופת המדינה ו-40% מס לקופת הרשות המקומית, זאת בניגוד להיטל של 50% מההשבחה כפי הקיים כיום.
השכרה ארוכת טווח
במטרה להמשיך לעודד את הגדלת מלאי הדירות להשכרה ארוכת טווח, במסגרת התיקונים לחוק עידוד השקעות הון נקבעו שיעורי מס מופחתים על מכירת דירות להשכרה, וכן על ההכנסה מהשכרת הדירות. זאת בכפוף לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך 15 שנים לפחות.
כמון כן הוארך חוק הותמ"ל במסגרתו יוקצו 30% מיח"ד במתחם לדיור להשכרה לטווח ארוך (15% במחיר מופחת ו-15% במחיר רגיל).
במסגרת תכנית "דירה להשכיר" מוקצות חלק מהדירות להשכרה בשכ"ד מופחת (בהנחה של 20%) וחלק בהשכרה במחיר שוק.
לזכאים תקופת השכירות היא עד 10 שנים במחיר מופחת צמוד למדד. ליתר השוכרים במהלך 5 שנים שכר הדירה מוצמד למדד, ולאחר 5 שנים אם השוכר מימש את האופציה ניתן להעלות את דמי השכירות עד 5% נוספים.
פינוי בינוי
במסגרת חוק ההסדרים אושרו תיקונים רבים בחקיקה הקיימת בתחום הפינוי בינוי וזאת מתוך מגמה להוריד חסמים, להקל על הדרישות ולאפשר לקדם כמה שיותר פרויקטים של פינוי בינוי:
הורדת הרוב הדרוש
הקלת הדרישות לצורך קידום פרויקטים בהעדר הסכמת כלל בעלי הדירות. הוחלט כי הרוב הנדרש לצורך הגשת תביעה כנגד דייר סרבן ירד מ-80% ל-66% בלבד. כמו כן נקבע כי לא יבוא במניין בעלי הדירות בבית המשותף בעל דירה מתנגד אם מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין בנכס.
תוקף ובטלות עסקה
הוקלו הדרישות להשתחררות מחוזה עם יזם ש"קפא על השמרים" ולא קידם במהירות ויעילות מספקת את הפרויקט כאשר לא הוחתמו 50% מהדיירים (במקום 66%) בתוך שנתיים (במקום 5 שנים או לא הוגשה תכנית מפורטת על ידי היזם למוסדות התכנון המוסמכים תוך ארבע שנים.
היטל השבחה
נקבע כי החל מ1 למאי 2022, שיעור ההיטל שיחול במקרקעין למגורים בשל אישורה של תכנית פינוי בינוי הוא רבע ההשבחה (25%).
יחד עם זאת הוחלט כי עד למועד זה כל רשות מקומית רשאית לקבוע היטל ששיעורו יעמוד על מחצית או רבע ההשבחה, או שלא תחול בו חובת תשלום היטל כלל.
מיסוי
בוטלה ההגבלה על פטור ממס לדירת מגורים אחת בלבד במתחם, וכעת אין הגבלה על מספר הדירות בבעלות היחיד שיכולות לקבל את הפטור ממס.
לסיכום
לסיכום, שוק הנדל"ן ממשיך לרכז תשומת לב מרבית מצד מקבלי ההחלטות, ומביא עימו שינויים רבים ומרתקים.
כדאי יהיה להמשיך לעקוב אחר הרגולציה המתפתחת בתחום ועל השפעתה על ציבור המשקיעים, היזמים וכמובן כלל הציבור הרחב.
קראו גם על:
>> לצפייה בהמלצות על משרדנו ליחצו כאן <<
ליצירת קשר:
