כחלק מההתמחות בדיני התכנון והבנייה, המשרד מגיש עררים כנגד החלטות ועדות מקומיות, ומייצג בעלי זכויות בפני ועדות הערר.
>> לצפייה בהישגי המשרד ליחצו כאן. <<
הייצוג בוועדות ערר נעשה משני צדדי המתרס, אם בייצוג של מתנגדים לתכניות בנייה ואם בליווי של בעלי זכויות מול מתנגדים לתכניות שהם עצמם הגישו.
כפי שנקבע בחוק התכנון והבנייה ובפסיקה ניתן להגיש ערר במספר מקרים לדוג':
- כאשר תכנית (תב"ע) אותה הגשתם נדחתה על ידי הועדה לתכנון ובניה.
- כאשר בקשה להיתר בנייה אותה הגשתם נדחתה על ידי מחלקת הרישוי בעירייה.
- כאשר הגשתם התנגדות לתכנית (תב"ע) וההתנגדות נדחתה.
- כאשר בקשה להיתר בנייה שהגשתם לא מטופלת מנימוקים שונים כפי שיפורט להלן.
במאמר זה נבחן מתי צריך ייצוג בוועדות ערר ונעמוד על מקרים שונים בהם קיימת זכות להגשת ערר ובהם מומלץ לא לוותר ולשכור את שירותיו של עו"ד הגשת ערר תכנון ובניה על מנת לעמוד על זכויותיכם.
ייצוג בוועדות ערר בשל סירוב לאשר תכנית (תב"ע)
כאשר אדם שבבעלותו דירה ישנה או שטח קרקע לבנייה, מעוניין ליזום ולקדם תכניות לבנייה חדשה או להגדלת בנייה קיימת, פעמים רבות הוא נתקל בסירוב של הועדה לאשר את התכנית.
לעיתים הועדה לא תסרב לחלוטין לאשר את התכנית אלא תחליט לאשר אותה בתנאים או לאשר אותה תוך הכנסת שינויים בתכנית המקורית.
מחלוקות נפוצות ביותר קיימות כאשר בעל זכויות במגרש מסוים מעוניין לקדם תכנית אשר לדעת הועדה סותרת תכנית אחרת שהיא מעוניינת לקדם או שנמצאת בהליכי הכנה.
לדוג' בעל מגרש המעוניין לקדם תכנית לבניית בניין בן 9 קומות כאשר העירייה מקדמת תכנית לאותו אזור המגבילה את זכויות הבנייה למספר קומות נמוך יותר, או מגבילה את כמות יח"ד שניתן לבנות על אותו שטח.
כאשר ועדה לתכנון ובנייה החליטה לדחות תכנית שהוגשה לה, חשוב לפעול בזריזות מכיוון שהחוק קובע כי ניתן להגיש ערר בתוך 15 יום בלבד מקבלת החלטת הועדה.
הגשת ערר בשל סירוב לתת היתר
במקרים רבים נדחות בקשות להיתרי בנייה אשר מוגשות לועדה המקומית, וזאת בעקבות התנגדות של שכנים או כאשר הועדה סבורה כי יש בעיה עם הבקשה להיתר.
דחיית בקשה להיתר יכולה להיות מקום בו הועדה סבורה כי ההיתר איננו תואם את הוראות התכנית או חלק מהן, או כאשר הוראות התכנית אינן מספיק מפורטות בנושא בו מתבקש ההיתר.
במקרים מעין אלו הועדה עשויה לדרוש הגשת תב"ע מה שכמובן יכול לדחות לתקופה ממושכת את האפשרות לבנייה חדשה.
לעיתים רבות, הוועדה לא תדחה לחלוטין את הבקשה להיתר אלא תתנה אותה בתנאים שונים כמו לדוג' ביצוע הפקעה או התקנת מקומות חנייה נוספים.
חשוב לדעת כי במקרים רבים החלטות אלו אינן מחויבות המציאות. במקרים רבים הן תלויות בפרשנות להוראות התכנית אשר הועדה מעדיפה לפרש לחומרה, וכן לא תמיד הן מעוגנות בדרישות החוק והתקנות.
כאשר ניתנה החלטה שלא לתת את ההיתר המבוקש (כלומר ישנה התנגדות להיתר בניה) או לתת אותו בתנאים מסוימים, מומלץ לא לוותר בקלות ולבדוק עם עו"ד הגשת ערר תכנון ובניה האם ניתן לערור על ההחלטה. את הערר יש להגיש בתוך 30 יום מקבלת ההחלטה לסרב לבקשה.
הגשת ערר בשל סירוב לקלוט את הבקשה להיתר בנייה
במקרים רבים מסרב מהנדס הוועדה המקומית לקלוט בקשות להיתר, ככל שלעמדתו אלו אינן תואמות למידע התכנוני שהתקבל.
כידוע השלב הראשון של הליך רישוי מתחיל בהגשת בקשה למידע להיתר (תיק מידע). מידע להיתר כולל הוראות והנחיות לכל שלבי הליך הרישוי. ללא מידע להיתר לא ניתן לבקש היתר.
התוכן בתיק המידע כולל: תוכניות אשר חלות על המקום, זכויות הבנייה, השימושים המותרים, קווי בניין, הגבלות הבנייה, ותנאים נוספים בדבר הסדרי תנועה, חניה, מדרכות, תברואה וסביבה ככל שקיימים.
כמו כן, מוצגים בו כל הדרישות, ההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב תעודת הגמר. בשלב זה מגיש הבקשה כבול למעשה לתיק המידע גם אם הוא סובר שתיק המידע שגוי.
כלומר למרות שנראה כי על פי התכניות הקיימות באזור ניתן לבנות יותר ממה שכתוב בתיק המידע, בקשה שאינה תואמת את תיק המידע תדחה על הסף.
במקרים בהם קיימת טענה כי סירוב קליטת הבקשה נעשה שלא כדין, ניתן לערור על ההחלטה כמו על כל החלטה לא לדון בבקשה להיתר לפי סעיף 157 לחוק התכנון והבנייה.
הגשת ערר בשל אי שיבוץ הבקשה לדיון /אי נתינת החלטה
כאשר מדובר בבקשה להיתר תואמת תכנית ללא הקלות, רשות הרישוי המקומית נדרשת לתת את החלטתה בתוך 45 ימי עבודה ממועד קליטת הבקשה.
כאשר הבקשה כוללת הקלות, על הועדה לתת החלטתה תוך 90 יום.
מה קורה כאשר הועדה המקומית אינה עומדת במועדים הקבועים בחוק ואינה נותנת החלטתה או כלל לא משבצת את הבקשה לדיון?
במקרה זה, סעיף 157(א) לחוק התכנון והבניה וקובע כי במצב בו לא נתנה הועדה המקומית החלטה בתוך המועד הקבוע, יראו זאת כסירוב לתת היתר ומבקש ההיתר רשאי להגיש את בקשתו לועדת ערר, אשר תחליט בבקשה להיתר במקום הועדה המקומית, וזאת תוך 30 יום. כמובן שיש צורך בייצוג ועדות ערר.
במקרים מעין אלו מומלץ להגיש ערר אשר ברוב המקרים יגרום לועדה המקומית לדון בבקשה, כדי שועדת הערר לא תעשה זאת במקומה.
הגשת ערר בשל דחיית התנגדות לתכנית מתאר או להקלה
גם מי שהגיש התנגדות לתכנית מתאר או להקלה וההתנגדות שלו נדחתה על ידי הועדה, רשאי להגיש ערר וכמובן רשאי ליצוג בועדות ערר. חשוב לדעת כי הגשת הערר תתאפשר רק כאשר הוגשה התנגדות באותו נושא עליו מוגש הערר.
לא ניתן להגיש ערר כאשר לא הוגשה התנגדות או כאשר מועלית טענה חדשה שלא הועלתה בהתנגדות, או כאשר מוגשת חוות דעת מקצועית לראשונה, אשר לא הוצגה בפני הועדה בשלב ההתנגדות.
יחד עם זאת, מומלץ בכל מקרה להתייעץ עם עו"ד הגשת ערר תכנון ובניה אשר ידע לתת פתרונות יצירתיים במקרים רבים אשר יאפשרו את הגשת הערר.
הגשת ערר בטענה כי היתר שניתן חורג מתכנית המתאר
מקרה נוסף בו ניתן להגיש ערר הוא המקרה בו התקבל היתר אשר נטען כי הוא סוטה מהתכנית הקיימת.
חשוב לדעת כי אמנם בשלב של הבקשה להיתר, בניגוד לשלב הכנת תכנית המתאר, אין לציבור בכללותו זכות להגשת התנגדות (זאת, להבדיל מבקשה להיתר בנייה שבצדה בקשה להקלה או לשימוש חורג).
בשלב זה של ההליך התכנוני, רואים את היתר הבניה כהיתר שניתן ב"מסלול הירוק" וממילא אין מקום לעיכוב במתן ההיתר ובוודאי שלא קיימת סמכות לוועדת הערר לעצור את ההיתר.
יחד עם זאת, גם כאן מומלץ מאוד להתייעץ עם עו"ד הגשת ערר תכנון ובניה, אשר יוכל לבדוק האם ניתן לטעון כי ההיתר סוטה מהתכנית.
ועדת הערר תבחן את הטענה והיה ותמצא כי ההיתר אכן סוטה מהתכנית החלה באזור, תדון ועדת הערר לגופה של התנגדות.
ייצוג עורך דין הגשת ערר תכנון ובניה בהגשת ערר
כפי שפורט במאמר זה, במקרים רבים אסור לראות את החלטות הועדה המקומית כ"סוף פסוק", וחשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין הגשת ערר תכנון ובניה שיוכל במקרים רבים לסייע לכם לשנות את ההחלטה ולתת לכם יצוג בועדות ערר באופן נכון.
משרדנו מתעסק ביצוג בועדות ערר ומייצג בעלי נכסים שמבקשים להוציא היתר בנייה בהליכים מול רשויות התכנון וכן מול שכנים בבניין או בנכס סמוך, ויש לנו הצלחות רבות בתחום זה.
המשרד מייצג בהתנגדויות ובועדות ערר לתכנון ובניה מטעמם של מתנגדים להיתר בנייה בין אם הם שכנים בבניין בו מבוקש ההיתר, בעלי זכויות במגרש עליו מבוקש ההיתר, או בעלי זכויות במגרש או בבניין סמוך.
אם המקרה שלכם עונה על אחד מהמקרים שתוארו במאמר זה או שאתם מעוניינים לבדוק האם אתם זכאים לייצוג בוועדות ערר וניתן לסייע לכם בכל שאלה הקשורה לתכנון ובנייה או ערר לתכנון ובניה, צרו קשר ונשמח לעמוד לשירותכם.
אם התעניינתם בעורך דין הגשת ערר תכנון ובניה, עוד יכול לעניין אתכם:
ליצירת קשר:
>> לצפייה בהמלצות על משרדנו ליחצו כאן <<
ליצירת קשר:
