הגשת תכנית מתאר (תב"ע) לתוספת זכויות בנייה

רבים מבעלי הקרקעות או בעלי הדירות מעוניינים לדעת מהן זכויות הבנייה שיש להם בנכס, האם וכיצד ניתן להגדיל אותן, לאיזה ועדה פונים וכמה זמן זה ייקח.

במאמר זה אפרט על קצה המזלג מספר מושגים בסיסיים הנדרשים לכל העוסקים בתחום זה- מי רשאי להגיש תכנית (תב"ע), באיזה מסלול ומול איזה ועדה, מתי והאם נדרש ליזום תב"ע נקודתית ועוד.

מהן זכויות בניה?

"זכויות בניה" הן למעשה אפשרויות ניצול הקרקע לבניה והשימושים הניתנים לגבי אותה הקרקע.

זכויות הבניה מגדירות מה מותר לבנות במגרש, באיזה תחום במגרש ניתן לבנות, מה השטח שניתן לבנות, מה מספר יחידות הדיור שניתן לבנות, מה הגובה המקסימלי למבנה, מספר קומות וכו'.

זכויות הבניה נקבעות על ידי רשויות התכנון והבניה ומעוגנות בתכניות השונות הקרויות גם תכניות בניין עיר (תב"ע).

מונח חשוב נוסף הוא "אחוזי בניה" אשר פירושו הוא היחס בין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש באחוזים.

סמכויות רשויות התכנון והבנייה, והגדרת תכניות המתאר השונות מוסדרות בחוק התכנון והבנייה. 

חוק התכנון והבניה

הבסיס לפעילות מערכת התכנון הוא חוק התכנון והבנייה, אשר מגדיר בין היתר את הנושאים הבאים:

• סוגי התוכניות השונות (תוכנית מתאר ארצית, תוכנית מתאר מחוזית, תוכנית מתאר מקומית ותוכנית מפורטת)
• הסמכויות של ועדות התכנון (לדוג' איזה תכנית נדרש להגיש לוועדה מחוזית ואיזה לוועדה מקומית).
• התהליכים והשלבים של הטיפול בתוכניות השונות.

מערכת התכנון נועדה בעיקרה להגדיר מה מותר ומה אסור לעשות או לבנות על קרקע מסוימת, החל מהרמה הכלל-ארצית דרך הרמה המחוזית ועד לרמה המקומית והמפורטת (דוגמת יעוד של מגרש למגורים או למסחר, היקף זכויות הבנייה במגרש מסוים ועוד).

מהי תכנית מתאר?

תכנית היא מסמך משפטי הקובע את היעודים והשימושים המותרים בקרקע, את זכויות הבניה וכן מגבלות שונות החלות על הבניה בתא שטח ספציפי.

קיימות תכניות במגוון רחב של נושאים החל מתכניות הקובעות יעוד או משנות יעוד (לדוג' מחקלאי למגורים, משצ"פ למסחר וכיו"ב), תכניות מתאר (תב"ע) לתוספת זכויות בנייה, תכניות איחוד וחלוקה, תכניות הכוללות הוראות לגבי הפקעה לשטחי ציבור, תכניות התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי ועוד ועוד.

לתכנית אסור לסתור תכניות שנמצאות במעמד גבוה יותר במדרג התכניות. כלומר לתכנית מחוזית אסור לסתור תכנית ארצית, לתכנית מקומית אסור לסתור תכנית מחוזית וכן הלאה.

רק כאשר קיימת תוכנית מפורטת מאושרת החלה על המגרש הכוללת את הנושאים שנקבעו בסעיף 145(ז) לחוק כמו שיפורט להלן, ניתן יהיה לבקש היתר בניה. 

תכנית מפורטת

תכנית מפורטת היא תכנית שמכוחה אפשר להוציא היתר הבנייה. התכנית צריכה להתייחס לכל התחומים הבאים:

• ייעודי הקרקע- לדוג' לא ניתן להקים בניין מגורים באזור המיועד למסחר או לדיור מוגן או לשצ"פ.
• חלוקה למגרשים לפי תשריט מדידה שקובעת את גודל המגרש
• קווי הבניין
• מספר הקומות
• גובה הבניין
• זכויות הבנייה כלומר כמה מותר לבנות על המגרש
• שטחי שירות

סמכויות הועדות לתכנון ובנייה

החוק מגדיר מדרג של ועדות מקומיות על פי הסמכתן, לכל סוג של וועדה (רגילה, עצמאית, עצמאית מיוחדת, עצמאית עם תכנית כוללנית) נקבעו סמכויות הולכות וגדלות החל מוועדה מקומית רגילה ועד לוועדה עצמאית עם תכנית כוללנית שהיא הוועדה בעלת העצמאות הגדולה ביותר. 

ועדה מקומית רגילה

תכניות בסמכות ועדה מקומית הן בדרך כלל תכניות בהיקפים מצומצמים ביחס למצב התכנוני הקיים, לדוג' שינוי בגובה ומספר קומות, או במספר יח"ד אך ללא הגדלה של סה"כ זכויות הבנייה, או הגדלת זכויות הבנייה ב-20% משטח המגרש לכל היותר (סעיף 62א(א)16 לחוק).

ועדה מקומית עצמאית

ועדה מקומית עצמאית מקבלת סמכויות תכנון לאשר זכויות בנייה נרחבות יותר בהשוואה לוועדה מקומית רגילה (עד 60% במקרים מסוימים).

ועדה מקומית עצמאית מיוחדת

ועדה מקומית עצמאית מיוחדת מוסמכת לאשר גם תכניות פינוי-בינוי ותכניות למתחמי התחדשות עירונית, וזאת גם אם התכנית חורגת מהסמכויות שהוגדרו לוועדה עצמאית.

מי רשאי להגיש תכנית?

רשאי להגיש תכנית מי שהוא בעל עניין בשטח עליו חלה התכנית. על מנת להיות מוגדר כבעל עניין צריך המגיש להוכיח בעלות על לפחות 75% משטח התכנית.

בבניין משותף, זכויות הבניה שייכות לכל הדיירים במשותף, באופן יחסי על פי חלקם ברכוש המשותף.

בתכנית פינוי בינוי לדוג', נדרש רוב של בעלי דירות בבית משותף שבבעלותם למעלה מ-60% מהדירות במתחם שעליו חלה התכנית ובלבד שבכל בית משותף במתחם תהיה הסכמה של 50% לפחות מבעלי הדירות להגשת התכנית.

סיכום

כחלק מההתמחות בדיני התכנון והבנייה, משרדינו עוסק גם בייעוץ משפטי שוטף במסגרת ליווי הליכים תכנוניים אל מול הרשויות.

הליווי ניתן לאורך שלבים שונים של הליכי התכנון, וכולל יעוץ וליווי משפטי מול הועדות לתכנון ובנייה, תכתובות והשתתפות בדיונים מול הועדה המקומית, ייצוג בוועדות ערר ועוד.

אם המקרה שלכם עונה על אחד מהמקרים שתוארו במאמר זה או שאתם מעוניינים לבדוק האם ניתן לסייע לכם בכל שאלה הקשורה לתכנון ובנייה, צרו קשר ונשמח לעמוד לשירותכם משרד עו"ד תכנון ובניה אלעד ויסטוך.