הוצאת היתר בניה

רבים מבעלי הדירות מעוניינים בשלב כזה או אחר לבדוק את האפשרות להרחיב את דירתם, להוסיף חדר או שניים, לסגור מרפסת או כל שינוי כזה או אחר בדירתם.

כל הליך כזה נדרש לעמוד בחוקים שונים המגדירים את שלבי ההליך השונים, את האפשרויות הקיימות ואת דרך ההתנהלות הן מול העירייה והן מול השכנים בבניין.

במאמר זה אפרט על קצה המזלג מספר מושגים בסיסיים הנדרשים לכל העוסקים בתחום זה- מי רשאי להגיש בקשה להיתר בנייה, מה וכמה אפשר לבקש כתוספת בנייה, האם נדרשת הסכמת השכנים, מתי ניתן להגיש התנגדות להיתר בניה, מה השלבים השונים בהליך ועוד.

מהו היתר בנייה?

היתר בנייה יכול להינתן לכל סוג של בנייה חדשה, הקמת בניין חדש או תוספת בנייה של קומות חדשות, הרחבת קומות קיימות, וכל תוספת לבניין הקיים או לאחת הדירות בו. כל שינוי חיצוני בבניין לרבות פתיחת חלון, או התקנת מצלמות על הקיר החיצוני של הבניין מחייב היתר בנייה. שינוי פנימי בחלוקה של הדירה לא יחייב היתר בנייה כל עוד לא מדובר על פיצול של הדירה וחלוקה ליחידות דיור נוספות.

מהן המגבלות בהוצאת היתר בנייה?

היתר בנייה ניתן רק לאחר שישנה תכנית מתאר מקומית (תב"ע) מפורטת אשר מכוחה ניתן לקבל היתר בנייה. היתר הבנייה איננו יכול לחרוג מהמותר בתכנית ורק מה שמותר במסגרת התכנית, יתאפשר לקבל בהליך הוצאת ההיתר. במידה והשינוי שמבקש ההיתר חורג מהתכנית הקיימת במקרקעין, יש מקום לשקול להגיש תכנית חדשה או הקלה.

מהי הקלה בהוצאת היתר בניה?

הליכי בקשה להקלה נועדו במקור למקרים בהם נדרש לעקוף את הוראות התב"ע הקיימת. המטרה הייתה להוסיף שטחי בנייה החורגים מהתב"ע בהיקף מצומצם, מבלי להזדקק להליכי אישור תוכניות מתאר שיארכו שנים ארוכות.

בשנים האחרונות הביא השימוש ההולך וגובר בהקלות דווקא להארכת הליכי הרישוי, בניגוד למטרתן המקורית. לאור זאת הוחלט לאחרונה על ביטול מוסד ההקלות. בהתאם להחלטה כל תוכנית חדשה שתופקד מחודש ינואר 2023 תאסור על קבלת הקלות.

בתוכניות ישנות, הוחלט לאפשר 3 שנים נוספות (עד ינואר 2025) במסלול הקלות הקיים היום, זאת על מנת לתת לשוק הדיור זמן היערכות לביטול ההקלות ולהכנת תוכניות מעודכנות.

איך לפרסם את הבקשה לשכנים?

בבקשה להיתר רק מי שהוא בעל זכויות באותן מקרקעין עליהן מבוקש ההיתר, רשאי להגיש התנגדות. על מבקש ההיתר יהיה להציג את הודעות ששלח לבעלי הזכויות על הגשת הבקשה בדואר רשום עם אישור מסירה.

בבקשה להקלה או לשימוש חורג נדרש לפרסם בחזית המגרש או הבניין בו מבוקשת ההקלה ובנוסף לשלוח הודעות לבעלי הזכויות במגרש וכן במגרשים הסמוכים אשר עשויים להיפגע מאישור ההקלה.

הרציונל להבדל הוא ברור. השלב של הבקשה להיתר, הוא שלב יישום התכנית החלה ומהווה את החוליה האחרונה בשרשרת ההליכים התכנוניים. בשלב זה אין לציבור בכללותו זכות להגשת התנגדות (זאת, להבדיל מבקשה להיתר בנייה שבצדה בקשה להקלה או לשימוש חורג).

בשלב הבקשה להיתר, הגשת ההתנגדויות נועדה למנוע פגיעה אך בזכויות קנייניות של מי שיש לו זכויות במקרקעין הנדונים, ואשר עלול להיות מושפע כתוצאה ממתן ההיתר, ומשכך היא מוגבלת אך ורק לבעלי הזכויות כאמור.

מי רשאי להגיש בקשה להיתר בנייה?

כדי להגיש היתר בנייה חייב מגיש הבקשה להיות בעל זכות במקרקעין או מי שקיבל את הסכמתו של בעל זכויות במקרקעין. במקרה של דירה בבניין משותף, אשר מבוקש להגדילה, להוסיף מרפסת או כל תוספת בנייה אחרת, ידרש בעל הדירה להראות כי הוא בעל זכויות הבנייה הנדרשות, וכן כי הבנייה נעשית בשטח שלו או בשטח שצמוד לדירה.

לדוג' בעל מרפסת גג אשר מעוניין להרחיב את דירתו על שטח המרפסת, נדרש להראות כי הגג איננו גג משותף אלא מדובר בגג שרשום על שמו בטאבו כחלק מהדירה, או כרכוש משותף אשר הוצמד לדירה.

כמו כן, בעל הדירה יידרש להראות כי ע"פ תקנון הבית המשותף כפי שנרשם בטאבו, זכויות הבנייה הנדרשות לבניית תוספת הבנייה המבוקשת על ידו, ניתנו לו ואינן שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין.

תהליך רישוי הבנייה

הגשת בקשת לקבלת מידע להוצאת היתר בניה

הליך רישוי מתחיל בהגשת בקשה למידע להיתר (תיק מידע) מידע להיתר כולל הוראות והנחיות לכל שלבי הליך הרישוי.

ללא מידע להיתר לא ניתן  לבקש היתר. הבקשה צריכה לכלול מפת מדידה עדכנית, תצלומים עדכניים של המגרש או הדירה ואת פרטי המגרש. הנפקת תיק המידע מתבצעת בתוך 30 ימי עבודה לאחר שהבקשה נקלטה.

קבלת תיק מידע

תיק המידע כולל מידע ממוקד לגבי תא שטח מבוקש ותוקפו שנתיים.

התוכן בתיק המידע כולל: תוכניות אשר חלות על המקום, זכויות הבנייה, השימושים המותרים, קווי בניין, הגבלות הבנייה, ותנאים נוספים בדבר הסדרי תנועה, חניה, מדרכות, תברואה וסביבה ככל שקיימים.

כמו כן, מוצגים בו כל הדרישות, ההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב תעודת הגמר.

שלב התכנון וקבלת הסכמת בעלי הזכויות במקרקעין

בהתאם למידע התכנוני שהתקבל, מתבצע ליבו של התהליך- התכנון עצמו. התכנון נעשה בהתחשב בתנאים ובמגבלות הקיימות כפי שהוצגו בתיק המידע ומנסה למקסם ככל האפשר את הזכויות בצורה יעילה ומיטבית.

כמו כן בשלב זה יש לקבל את הסכמת השכנים ו/או בעלי הזכויות במקרקעין לבקשה.

בכל מקרה על מבקש ההיתר יהיה להציג את הודעות ששלח על הגשת הבקשה בדואר רשום עם אישור מסירה. בהודעה נדרש לפרט את פרטי הבקשה להיתר המבוקשת וכן את האפשרות להגיש התנגדות לבקשה בתוך 15 יום ממסירת ההודעה.

הגשת בקשה להיתר בניה

לאחר שעורך הבקשה סיים לתכנן את המבנה ויש בידיו את כל המסמכים שנדרשו במידע להיתר מגישים בקשה להיתר.

לפני קליטת הבקשה תתבצע בדיקה שהבקשה ברורה וכוללת את כל המסמכים והאישורים שנדרשו במידע להיתר. רק לאחר בדיקת תנאי הסף תקלט הבקשה להיתר.

שלב הפרסום והתנגדויות

אם הבקשה להיתר כוללת הקלות (תוספת בניה מעל המותר בתב"ע) יידרש פרסום הבקשה לכל מי שעלול להיפגע מהבקשה ואלה רשאים להתנגד לה.

מומלץ מאוד להתייעץ ולהיות מיוצגים כבר משלב ההתנגדויות משום שלא ניתן לטעון טענות בהמשך בערר אשר לא נטענו בהתנגדות.

החלטה בבקשה

כאשר מדובר בבקשה להיתר תואמת תכנית ללא הקלות, קובע החוק כי רשות הרישוי המקומית תבדוק את התאמת הבקשה לתכניות ותיתן החלטתה בתוך 45 ימי עבודה ממועד קליטת הבקשה.

כאשר הבקשה כוללת הקלות, בין אם הוגשו התנגדויות ובין אם לא, נקבע כי על הועדה לתת החלטתה תוך 90 יום בסך הכל, ממועד קליטת הבקשה.

לסיכום

כחלק מההתמחות בדיני התכנון והבנייה, משרדינו עוסק גם בייעוץ משפטי שוטף במסגרת ליווי הליכי הוצאת היתר בנייה אל מול הרשויות ומול השכנים ככל הנדרש.

הליווי ניתן לאורך שלבים שונים של הליכי התכנון, וכולל יעוץ וליווי משפטי מול הועדות לתכנון ובנייה, תכתובות והשתתפות בדיונים מול הועדה המקומית, ייצוג בוועדות ערר ועוד.

אם המקרה שלכם עונה על אחד מהמקרים שתוארו במאמר זה או שאתם מעוניינים לבדוק האם ניתן לסייע לכם בכל שאלה הקשורה לתכנון ובנייה, צרו קשר ונשמח לעמוד לשירותכם.