נדל"ן ביהודה ושומרון – עו"ד רכישת דירה בשומרון

כל מה שרציתם לדעת על נדל"ן ביהודה ושומרון 

מתי נצטרך לפנות לעורך דין רכישת דירה בשומרון? עם העלייה המשמעותית במחירי הדיור בשנים האחרונות, האופציה לקנות בית בשטחי יו"ש שמעבר אל הקו הירוק, הפכה ליותר ויותר קוסמת לזוגות צעירים רבים.

גם זוגות שאינם מגדירים עצמם כ"מתנחלים קלאסיים" החלו לבדוק פרויקטים חדשים בשטחי יהודה ושומרון, באזורים הקרובים יחסית לאזור המרכז ובמחירים נוחים יותר באופן משמעותי.

בסדרת המאמרים הקרובה אסקור את הנושאים השונים הרלוונטיים לכל מי שחושב לקנות דירה או מגרש "מעבר לקו הירוק".

במאמר זה שהינו הראשון בסדרה, נעמוד על ההבדלים בין חוקים שונים החלים באזור יהודה ושומרון וכן על הסוגים השונים של רישומי המקרקעין באזור יהודה ושומרון. 

במאמר השני אסקור את ההיבטים השונים הקיימים במגורים בישובים קהילתיים ביהודה ושומרון, על כל הכרוך בכך לרבות הסכמי בר רשות, ועדות קליטה ומיסי האגודה.

במאמר השלישי אציין את ההיבטים המעשיים והבדיקות השונות שיש לבצע לפני רכישת בית בשומרון או רכישת נכס נדל"ן ביהודה ושומרון.

רכישת בית בשומרון ויהודה – רקע כללי

מה שקרוי אזור "יהודה ושומרון" כולל למעשה שטח עצום בגודלו, הפרוס על פני 6 מועצות אזוריות (בקעת הירדן, גוש עציון, הר חברון, ים המלח, בנימין ושומרון) בהן קיימים 108 ישובים קהילתיים, 13 מועצות מקומיות ו-4 ערים. 

באזור יהודה ושומרון אלו חיים כיום מאות אלפי אזרחים ישראלים אשר לצד החוקים הרגילים הקיימים במדינת ישראל החלים עליהם, חלה עליהם למעשה מערכת חוקים נוספת הקיימת אך ורק ביהודה ושומרון.

המצב הבלתי נורמלי הזה נובע כמובן מאי החלת הריבונות הישראלית על אזורים אלו. 

מכיוון שלאחר מלחמת ששת הימים מדינת ישראל לא החילה את ריבונותה על שטחי איו"ש, החוקים החלים באזור זה הם מארג סבוך של חוקים שונים שחלו על האזור לפני מלחמת ששת הימים- החוק העות'מאני, החוק הבריטי, והחוק הירדני.

מעבר לכך, האזור מנוהל למעשה בשלטון צבאי וחלים עליו צווים שונים עליהם חתום מפקד פיקוד מרכז שהוא הריבון באזור. 

דיני המקרקעין הייחודיים ביהודה ושומרון

 

המסגרת החוקית לפיה מנוהלים דיני המקרקעין במדינת ישראל הינה מסגרת מסודרת וברורה שחלים עליה חוקים ברורים לגבי ניהול ורישום המקרקעין, תכניות מתאר, הוצאת מכרזים, הגנה על רוכשי הדירות וכיו"ב. 

לעומת זאת מי שמבקש לבצע עסקת מקרקעין בשטחי יהודה ושומרון "מעבר לקו הירוק" מופתע לגלות כי המצב בהן שונה לחלוטין, וכי קיימים כמעט בכל תחום הבדלים לעומת המצב הקיים בשטחי מדינת ישראל בתוך הקו הירוק.

 

1. העדר רישום מקרקעין מסודר בטאבו – רוב שטחי איו"ש אינם רשומים בטאבו וקיים חוסר ודאות כמעט מוחלט לגבי זהות הבעלים בשטח, דבר הגורם לזיופי מסמכים ופתח להונאות. גם במקרים רבים בתוך הישובים עצמם יש חריגות משטחי ההכרזה או מהתב"ע ("הקו הכחול") של הישוב.
2. הגבלות על זכות הקניין – בשטחים שאינם אדמות מדינה, לפי חוקי ממלכת ירדן שהם החלים עד היום, חל איסור למכור אדמות לאזרח אויב כלומר ליהודים. להבדיל, גם באדמות מדינה קיימות הגבלות שונות על רכישה בית בשומרון ומכירת נכסים בהסכם הבר רשות של החטיבה להתיישבות.
3. הגבלות פוליטיות ומדיניות – כדי לאשר תכנית מתאר לשכונה חדשה, להרחבת דירות ולעיתים אפילו לסגירת מרפסת, נדרש לקבל אישור שר הבטחון להעלאת התכנית לדיון בפני ועדת התכנון. כך המצב הפוליטי משפיע באופן ישי על האפשרות להוציא היתר בניה.
4. משכנתה – בניגוד לשטחי מדינת ישראל בהן ההון העצמי הנדרש עבור רכישת בית בשומרון ראשונה הוא 25%, בשטחי איו"ש נדרש הון עצמי גדול יותר המקשה על הרוכשים. במקרים של חריגה מינורית של שטח המגרש מעבר לשטח ה"קו הכחול" הבנק לא יאשר משכנתה בכלל.
5. חוק מכר דירות – בניגוד לשטחי מדינת ישראל בהן חל איסור לקנות דירה חדשה מקבלן "על הנייר" ללא קבלת ערבות בנקאית, בשטחי איו"ש רוב הפרויקטים לא מלווים בליווי בנקאי והרוכשים לא מקבלים ערבות חוק מכר
6. פיתוח תשתיות – בניגוד לשטחי מדינת ישראל בהן בכל פרויקט ישנו פיתוח סביבתי מחייב וזאת הן במסגרת מכרזי הקרקעות והן באמצעות חוקי עזר עירוניים, בשטחי איו"ש אין חוקים מסודרים או מסגרת משפטית מחייבת לעניין זה.
7. מיסוי שונה – ישנם הבדלים רבים היוצרים שוני בתשלומי המיסים החלים על הרוכש, לדוגמת בתשלומי ארנונה שנדרשים גם בזמן הבנייה על המגרש (ארנונה אדמת בניין) וזאת באופן בלעדי ביהודה ושומרון.

 

היכן הזכויות על הקרקעות רשומות ביהודה ושומרון?

מי שמבקש לקנות נדל"ן במדינת ישראל יכול בפעולה פשוטה של כמה קליקים באינטרנט לקבל נסח טאבו בו מופיעים כמעט כל הנתונים על הנכס.

בשטחי איו"ש (באזור יהודה ושומרון) לעומת זאת כמעט ולא קיים רישום מקרקעין מסודר (רישום גוש חלקה), חלק גדול מהקרקעות כלל לא עברו הסדר מקרקעין (כלומר אין להם גבולות ברורים לפי קואורדינטות), וגם המקרקעין שכן רשומים מנוהלים במספר גופים שונים, וחלים עליהם חוקים שונים אחד מהשני. רצוי לפנות לייצוג עו"ד רכישת דירה בשומרון עם ניסיון בנושא.

קרקעות למגורים ביהודה ושומרון מתחלקות לשני סוגים- אדמות מדינה (קרקע מירי) ואדמות בבעלות פרטית.

במקרה של רצון לרכישת דירה באזור יהודה ושומרון, יש לפנות לייעוץ אצל עורך דין רכישת דירה בשומרון עם ניסיון בנושא.

 

אדמות מדינה

מכיוון שאין רישום מסודר של המקרקעין, ההסדר הקיים באיו"ש נקרא הכרזה על אדמות מדינה.

אדמות מדינה הן אדמות שאינן בבעלות פרטית וכן לא נעשה בהן שימוש פרטי בעבר. 

במסגרת ההליך על פי צו אלוף בדבר רכוש ממשלתי (צו 59), נעשה בירור מקיף כי הקרקע לא עובדה ולא שימשה בעבר לגידולים חקלאיים, ואין כל סיכוי שהיא שייכת לגורם פרטי כלשהו.

כמעט כל הישובים הקהילתיים בשטחי יהודה ושומרון הוקמו באופן זה לאחר הכרזה על אדמות מדינה.

קרקעות שהוכרזו כאדמות מדינה, מנוהלות ביהודה ושומרון על ידי כמה גופים שונים:

• ישובים – הגורם המנהל הוא החטיבה להתיישבות אשר מקצה מגרשים ומנפקת אישורי זכויות. באישור הזכויות מופיע מספר המגרש ופרטי בעלי הזכויות, משכנתאות וכיו"ב, אך לא מופיע גודל המגרש או הנכס.
• מועצות מקומיות – בדרך כלל הגוף האחראי על הרישום הוא המינהל האזרחי. המינהל מחתים את הרוכשים על הסכמי חכירה ומנפק אישורי זכויות, בדרך כלל מופיע בהם גם שטח הנכס.

בנוסף למינהל האזרחי בדרך כלל רוב הנכסים מנוהלים על ידי חברות משכנות שמנהלות גם הן את הרישומים. בדומה לקרקעות בניהול רמ"י בשטחי מדינת ישראל.

 

קרקע פרטית 

אדמות שלא הוכרזו כאדמות מדינה ביהודה ושומרון נחלקות גם הן לשני סוגים:

• אדמות שרשומות בטאבו– כשליש בלבד מאדמות באיו"ש רשומות במרשם המקרקעין שהיה קיים לפני מלחמת ששת הימים. הרישום של הקרקעות קרוי "טאבו ירדני" ומנוהל גם הוא על ידי המנהל האזרחי בלשכת רישום באריאל ובמעלה אדומים. קרקעות כאלו קיימות במספר ישובים לדוג' אורנית, שערי תקווה, צופים, רבבה ועוד.
• אדמות בהליך רישום ראשון– המשטר הירדני נהג לאפשר לחקלאים להחזיק ולעבד שטחים בתמורה לתשלום מס רכוש. שטר המעיד על תשלום מס רכוש (מאליה) איננו שטר רישום אך הוא מאפשר להתחיל תהליך בירור והסדר של אותו שטח קרקע על שם המחזיק. תהליך זה נקרא "רישום ראשון". 

לפי צו אלוף בדבר נכסי דלא ניידי אשר טרם נרשמו (צו 1621), הליך של רישום ראשון הוא הליך במסגרתו נרשמים בפנקסי המקרקעין בפעם הראשונה מקרקעין שלא נרשמו מעולם, לאחר הוכחת בעלות ופרסום להתנגדויות, תוך שנקבעים גבולותיהם המדויקים והבעלות בהם. 

אם אתם זקוקים לייעוץ בנושא רכישת בית בשומרון או באופן כללי רכישת דירה באזור יהודה ושומרון עם עו"ד רכישת דירה בשומרון מומחה בתחום – צרו קשר

סוגי הזכויות ביהודה ושומרון

למעשה רוב העסקאות והפרויקטים של רכישת דירה באזור יהודה ושומרון בקרבה לקו הירוק כיום נמצאים בישובים על אדמות מדינה הרשומות החטיבה להתיישבות או בחכירה מהמנהל האזרחי, וכן במספר ישובים בקרקעות פרטיות הרשומות בטאבו בלשכת הרישום באריאל או במעלה אדומים, או מנוהלות על ידי חברות משכנות. 

במאמר הבא נדבר על כל מה שצריך לדעת לפני קנייה בית למגורים בישוב בשומרון, מהן הזכויות והחובות של תושבים בישוב קהילתי, אלו תשלומים ומיסים יש במגורים בישוב כזה, הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי ועוד.   

מעוניינים בייעוץ עם עורך דין רכישת דירה בשומרון? משרד עורך דין אלעד וייסטוך ישמח לסייע בכל.

קראו גם את המאמרים הבאים שלנו באותו הנושא:

• מגורים בישוב ביהודה ושומרון
• רכישת מגרש ביהודה ושומרון