רכישה של נכס בחכירה במקרקעי ישראל

רכישה של נכס בחכירה במקרקעי ישראל

רכישה של דירה כוללת הן את קבלת החזקה הפיזית בנכס אך לא פחות חשוב מכך, את רישום הזכויות בדירה על שם הרוכש. 

הזכויות עצמן של הרוכש בנכס יכולות להיות זכויות בעלות או חכירה, והשוני ביניהן יכול להיות מאוד משמעותי ושווה הרבה מאוד כסף. 

 

"טאבו" או "מינהל"?

הרבה פעמים יש בסלנג המקובל בנדל"ן כל מיני מושגים כמו "דירת טאבו" או "מינהל" או "רשום בטאבו" כשבעצם מדובר במושגים שונים לחלוטין.

המושג הראשון רלוונטי לשאלה הטכנית היכן הנכס רשום, כלומר מי הגוף המנהל את המקרקעין. 

המושג השני רלוונטי לשאלה המהותית מהי הזכות הנרכשת בנכס, כלומר האם מדובר בבעלות פרטית או בחכירה, האם יש הערות על הנכס ומה המשמעות של כך.

 

היכן הנכס רשום?

הבדיקה הכי בסיסית שעושים לפני קניית דירה היא בדיקה של נסח הטאבו. נסח הטאבו הוא מעין "תעודת זהות" בה מפורטים הפרטים הרלוונטיים של הנכס. בנסח יופיעו הפרטים השונים של הנכס- מי הבעלים, מספר הגוש והחלקה של הנכס, שטח הנכס במ"ר, האם הוא כולל הצמדות נוספות כגון חניה, מחסן וכיו"ב.

ליצירת קשר:

כאשר נוציא נסח טאבו של הנכס לעיתים נראה שורה בודדה שמציינת שהנכס נמצא בבעלות קק"ל או רשות הפיתוח. במקרים אחרים יופיעו בנסח שמות בעלי הזכויות עצמם כחוכרים. המשמעות היא כי נכסים אלו מנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל (רמ"י לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) והזכויות הקיימות בהן אינן זכויות בעלות אלא זכויות חכירה בלבד.

כשרוכשים נכס שרשום ברמ"י חייבים להוציא אישור זכויות כדי לראות את המידע הקריטי על הנכס- מי בעלי הזכויות בנכס, האם רשומה עליו משכנתא, האם יש עליו במקרה עיקול או התראה אחרת.

 

אלו בדיקות צריך לבצע במקרה של חכירה?

לא את כל המידע הזה בהכרח יהיה באישור הזכויות של הרשות. לעיתים קרובות הרשות מסמיכה גוף אחר שינהל רישום פנימי אצלו לגבי בעלי הזכויות בנכס. גופים אלו נקראים חברות משכנות. חברה משכנת היא הוא הגוף המאכלס/משכן את הבניין ומלווה את החוכר ממועד רכישת זכות החכירה, דרך הפנייתו לרמ"י, עד לרישום החכירה בטאבו.

מעבר לאישור הזכויות של החברה המשכנת, בדיקה נוספת שצריך לעשות במקרה בו הנכס לא רשום בטאבו היא בגוף שנקרא רשם המשכונות. 

 

מה ההבדל בין חכירה לבעלות?

מעבר לשאלה הטכנית היכן הנכס רשום, ישנם הבדלים מהותיים בין הזכויות השונות.

בעלות במקרקעין (מה שלעיתים מכונה "טאבו") היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה לפי רצון הבעלים. 

חכירה (מה שנהוג לקרוא "מינהל") הינה זכות שכירות ארוכת טווח בנכס תמורת תשלום דמי חכירה ואינה זכות של בעלות. על פי מדיניות המקרקעין עוד מימי הקמת המדינה, הוחכרו קרקעות שבניהול מינהל מקרקעי ישראל לתקופות של 49 שנה, תמורת דמי חכירה ששילם החוכר למינהל. 

המשמעות היא שהבעלים האמיתיים של הנכס היא רמ"י והיא רשאית לחייב בתשלומים שונים עבור פעולות שונות כמו מכירה, הרחבה, פיצול, ושימוש שונה בנכס.

 

מה ההבדל בין חכירה לחכירה מהוונת?

עבור זכויות החכירה שולמו דמי חכירה ראשוניים בעת חתימת הסכם החכירה, וכן תשלום דמי חכירה שנתיים במהלך כל תקופת החכירה.

בחלק גדול מהנכסים שולמו דמי חכירה מראש ועל כן החכירה היא מהוונת ומקנה זכות להעברתה ולשימוש מלא בכל זכויות הבנייה הקיימות או שיהיו בעתיד לנכס. 

ככל שמדובר בחכירה מהוונת בדרך כלל תופיע הערה בנסח המציינת כי "אין הגבלה בהעברה ובירושה", כלומר ששולמו כל התשלומים ולא ידרשו בעתיד תשלומים נוספים.

 

חידוש חכירה מהוונת לאחר סיום תקופת החכירה

ברכישה של נכסים בחכירה נקוב תאריך מסויים בו פוקעת תקופת החכירה. מה קורה במועד סיום החכירה? האם בעלי הנכס מחזירים אותו? האם צריך לשלם עליו מחדש?

עד לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, מקובל היה לחדש את החכירה לתקופת חכירה נוספת של 49 שנה. תמורת הארכת החכירה נדרש היה לשלם דמי היוון לפי ערך הקרקע שנקבע על ידי המינהל.

כיום עדיין קיימת האופציה הזו אך במקרים רבים קיימת פשוט האופציה להמיר את זכות החכירה בזכות בעלות מלאה.

 

הקניית בעלות במקרקעי ישראל- מתי ניתן להמיר את החכירה לבעלות?

במסגרת הרפורמה במקרקעי ישראל מאפשרת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) המרת זכויות החוכר מחכירה לבעלות, כך שהחוכר יירשם כבעלים של הנכס. מטרת המהלך היא הקלה משמעותית על החוכרים, כך שלא יידרשו עוד לקבל את הסכמת רמ"י לביצוע פעולות או לשלם עבורן. 

כלומר חוכר שנרשם כבעלים בנכס ​​בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לא יידרש לפנות לרשות כדי לקבל את אישורה לבקשה להיתר לתוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד ו/או ניצול ושימוש חורג, ולא יתבקש לשלם בגין הסכמת רמ"י להיתר מסוג זה.

העברת הבעלות בנכסים מסויימים הינה ללא תמורה, ובנכסים מסויימים הינה תמורת תשלום. בכל מקרה בו נדרש תשלום, קיימת לחוכר הזכות לבחור האם לרכוש את הבעלות או להמשיך במסלול של חכירה.

 

מתי לא ניתן לרכוש בעלות?

לא בכל מקרה ניתן לרכוש בעלות. ברוב המקרים בנכסים במגזר החקלאי, במושבים וקיבוצים לא ניתן לרכוש בעלות. 

כמו כן חוכרים שנמצאים בהפרה של הסכם החכירה, שלא השלימו את הבנייה בפרק הזמן שצוין בהסכם, שיש להם חובות, או כאשר קיימים שימושים חורגים ו/או חריגות בניה, ידרשו להסדיר את ההפרה כתנאי לרכישת הבעלות.

עוד חשוב לדעת כי במצבים מסויימים, בעת רכישת זכות הבעלות, יהיה זכאי החוכר לקיזוז ואף להחזר כספים ששולמו על ידו בעבר, עבור תשלומים שביצע למינהל במהלך השנים עבור תוספת בנייה וכיו"ב.

 

רכישת בעלות במקרקעי ישראל – כמה זה עולה?

בבנייה רוויה (לפחות 2 קומות ולפחות 4 דירות בבניין) ובבנייה צמודת קרקע במגרשים של עד 280 מ"ר- רכישת הבעלות ניתנת ללא תשלום.

בבנייה צמודת קרקע בשטח שמעל 280 מ"ר ועד 540 מ"ר ישולם 4.5% מערך הקרקע. מעל 540 מ"ר ועד 1 דונם- 9%. 

מעל 1 דונם ישולם 31% בין שווי זכויות החכירה בהסכם החכירה המקורי לבין שווי הבעלות.

 

מהן התשלומים הנדרשים כאשר לא נרכשת בעלות?

כאמור לחוכר תינתן אפשרות לרכוש את זכות הבעלות בעת ביצוע הפעולות המפורטות ובכך לייתר את התשלום לרמ"י, אך במידה ולא יעשה כן יהיה עליו לשלם עבור כל אחת מהפעולות הבאות:

א. הארכת תקופת החכירה– על פי הנהלים הקיימים כיום בסיום תקופת החכירה בנכסים בבנייה רוויה, זכאי החוכר להקניית בעלות ללא תשלום. בנכסים בבנייה נמוכה, זכאי החוכר לרכוש בעלות בהתאם לגודל הנכס, או להמשיך לחדש את החכירה תמורת דמי היוון בשיעור של 5.5% מערך הקרקע.

ב. העברת זכויות- בעל זכויות בקרקע המבקש להעביר זכויותיו לאחר, בנכס לא מהוון, חייב לקבל לכך את הסכמת הרשות בכתב. ייערכו שני חישובים אחד לדמי הסכמה והשני לדמי היוון. לחוכר תינתן אפשרות לבחור את המסלול המועדף. דמי הסכמה הינם בשיעור של שליש מהפרש עליית ערך הקרקע, בין ערך הקרקע ליום רכישת הזכויות. 

ג. תוספת בנייה- הרשות תגבה דמי היתר עבור מתן הסכמתה לבעל זכויות להפיק מהקרקע הנאה נוספת על זו שרכש, בגבולות שטח ההקצאה המקורי. עבור תוספת בנייה בבנייה רוויה למגורים לא ישולמו דמי היתר. בבניה נמוכה ישולמו דמי היתר בשיעור 31% מהערך של זכויות הבנייה הנוספות.

ד. איחור בזמן הבנייה- עסקאות במקרקעי ישראל מותנות בעמידה במועדים שנקבעו בהסכם להשלמת הבנייה. רמ"י תבטל עסקאות בשל אי עמידה במועדים אלו. בדרך כלל נקבע טווח של 36 חודש להשלמת הבנייה מיום שניתן היה להתחיל בביצוע העבודות. במקרה של איחור ניתן לפנות בבקשת ארכה וזאת בכפוף לתשלום של 2-4% מערך הקרקע, שמהווה קנס על האיחור.

 

לאיזה גוף לפנות בביצוע פעולות שונות בנכס?

כמו שראינו, השאלה האם מדובר בזכויות חכירה או בעלות היא בעלת משמעות כספית בלתי מבוטלת.

מעבר לכך לשאלה היכן הזכויות רשומות יש השפעה על הפעולות השונות שמבקשים לבצע בנכס.

כדי לעשות סדר במבוך האפשרויות השונות, להלן טבלה מרכזת: 

הפעולה לאן לפנות?
העברת זכויות בעלות לנכס שרשום בטאבו ללשכות רישום המקרקעין (טאבו)
העברת זכות חכירה מהוונת הרשומה בטאבו עם הערה "אין הגבלה בהעברה וירושה". ללשכות רישום המקרקעין (טאבו)
העברת זכויות חכירה שאינה מהוונת ורשומה בטאבו לרמ"י 
העברת זכויות חכירה שאינן רשומות בטאבו לרמ"י ולחברה המשכנת
הוצאת אישור זכויות לנכס שאינו רשום בטאבו לרמ"י ולחברה המשכנת
התחייבות לרישום משכנתא לנכס שאינו רשום בטאבו לחברה המשכנת ורשם המשכונות
הקניית בעלות/הארכת תקופת חכירה לרמ"י
תוספת בנייה כאשר לא ניתן לרכוש בעלות לרמ"י

 

ליווי משפטי של עו"ד מומחה במקרקעי ישראל 

כפי שראינו במאמר זה, קיים הבדל מהותי ברכישה של נכס שהזכויות בו הן זכויות חכירה לבין נכס בו קיימות זכויות בעלות, או קיימת בו אופציה לרכישת בעלות.

משרדינו עוסק באופן שוטף בכל הכרוך במקרקעין המנוהלים ברמ"י ומספק יעוץ משפטי מיטבי על מנת לשמור על זכויות לקוחותינו ולחסוך עלויות מאוד משמעותיות. 

בכל שאלה הקשורה למקרים אלו מוזמנים לפנות למתן יעוץ למשרדי.

ליצירת קשר:

אלעד וייסטוך

אלעד וייסטוך

הטיפול המקצועי שלקוחות המשרד מקבלים הינו ברמה המשפטית הגבוהה, המקיפה והאינטנסיבית ביותר.
עשרות לקוחות מרוצים, מעידים על טיפול מסור ואכפתי, ושילוב של מקצועיות וניסיון.​

חדשות הנדל"ן נובמבר 2021

חדשות הנדל"ן נובמבר 2021

חודש נובמבר 2021 הביא עימו שינויי חקיקה ומדיניות רבים בתחום הנדל"ן, וזאת על רקע המשך המגמות הקיימות בשוק.  במסגרת חוק ההסדרים קידמה הממשלה רפורמות רבות

קרא עוד »
נדל"ן ביהודה ושומרון

מגורים בישוב ביהודה ושומרון

במאמר הקודם סקרנו את הבעיות המיוחדות הקיימות ברישומי המקרקעין ביהודה ושומרון, ופירטנו את הסוגים השונים של הקרקעות והגופים בהם מתבצע רישום הזכויות על שם הרוכשים.

קרא עוד »
נדל"ן ביהודה ושומרון

נדל"ן ביהודה ושומרון

עם העלייה המשמעותית במחירי הדיור בשנים האחרונות, האופציה לקנות בית בשטחי יו"ש שמעבר לקו הירוק, הפכה ליותר ויותר קוסמת לזוגות צעירים רבים. גם זוגות שאינם

קרא עוד »