דירה על הנייר היא נכס שטרם נבנה או שנמצא בשלבי תכנון ראשוניים. המשמעות היא שהרוכש קונה דירה על סמך תכניות בלבד, ללא אפשרות לראות את המוצר המוגמר. הדבר מאפשר גמישות גבוהה בקביעת פרטי הדירה אך טומן בחובו גם אי-ודאות מסוימת. שוק הנדל"ן מציע מגוון פרויקטים הנמכרים על הנייר, ולכן חשוב לבצע בדיקות מעמיקות כדי להבין את מצב הקרקע, היתרי הבנייה ולוח הזמנים להשלמת הפרויקט.
היתרונות של רכישת דירה על הנייר
רבים רואים ברכישת דירה על הנייר הזדמנות כלכלית משתלמת. בין היתרונות הבולטים ניתן למנות:
- מחיר נמוך יותר לעומת דירה מוכנה – בשלבים הראשונים של הפרויקט המחירים לרוב נמוכים ב-10%–20% מהמחיר של דירה בנויה, מה שמאפשר חסכון כספי משמעותי.
- אפשרות להתאמות אישיות בתכנון הדירה – במקרים רבים ניתן לבחור שינויים פנימיים בתכנון הדירה, כגון הגדלת חללים, שינוי מיקום קירות ותכנון אישי של חדרים.
- עליית ערך הדירה עם התקדמות הבנייה – עם התקדמות שלבי הבנייה וקרבת הפרויקט למסירה, ערך הנכס נוטה לעלות, מה שמקנה לרוכשים פוטנציאל לרווח עתידי.
- פריסת תשלומים גמישה יותר – הקבלנים מציעים לרוב מסלולי תשלומים מדורגים בהתאם להתקדמות הפרויקט, מה שמאפשר תכנון פיננסי נוח יותר לרוכשים.
עם זאת, כמו בכל עסקה משמעותית, גם כאן קיימים סיכונים שחובה לקחת בחשבון.
מהם הסיכונים?
- עיכובים במסירה שעלולים לגרום להוצאות נוספות – עיכובים בפרויקט יכולים לגרום להוצאות בלתי צפויות כמו תשלומי שכירות ממושכים או אובדן תשואה למשקיעים.
- שינויים בתכנון שאינם בשליטת הרוכש – במקרים מסוימים הקבלן יכול לבצע התאמות בפרויקט שלא היו ידועות לרוכש מראש, כמו שינוי במפרט הטכני.
- קשיים פיננסיים של היזם שעלולים לסכן את השלמת הפרויקט – פרויקטים הנבנים על הנייר מחייבים יציבות כלכלית של היזם, ולכן חשוב לבדוק את חוסנו הפיננסי.
- חוסר וודאות בנוגע לאיכות הבנייה והתוצאה הסופית – מאחר והקונה אינו רואה את הדירה במצב גמור, קיים סיכון לפערים בין הציפיות למציאות.
כיצד ניתן לצמצם את הסיכונים?
כדי להימנע מהפתעות לא נעימות, מומלץ לבצע מספר בדיקות מקדימות:
- בדיקת ניסיון הקבלן והיזם בפרויקטים דומים – לבדוק את היסטוריית הפרויקטים של החברה, עמידה בלוחות זמנים ורמת איכות בנייה.
- וידוא כי הקבלן מחזיק בכל האישורים הנדרשים ושקיימות ערבויות חוק המכר להגנת הכספים – יש לבדוק שהיזם פועל תחת היתר בנייה תקף ושכל התשלומים מוגנים בהתאם לחוק המכר.
- ליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין המתמחה בקניית דירה על הנייר – עורך דין יבחן את חוזה הרכישה, יוודא קיום ערבויות ויזהיר מפני סעיפים בעייתיים.
- בחינת החוזה על כל סעיפיו, כולל עיכובים אפשריים ופיצויים לרוכש – חוזים בפרויקטים על הנייר כוללים לרוב סעיפים הנוגעים לאחריות היזם במקרה של עיכובים.
- בדיקת תנאי השוק והשוואת מחירים – לבדוק האם המחיר שמציעים מתאים לשווי הנדל"ן באזור, ואם יש אלטרנטיבות טובות יותר.
10 שלבים ברכישת דירה על הנייר
רכישת דירה חדשה מקבלן היא בהחלט לא עוד עסקה. לרוב האנשים מדובר בעסקה הגדולה ביותר אותם יבצעו במהלך חייהם.
עסקת רכישת דירה חדשה מקבלן מורכבת מכמה היבטים שיש לשים לב לכולם, הן מבחינה כלכלית (עלויות, פריסת תשלומים, יכולת מימון), הן מבחינת תכנון הדירה והפרויקט כולו, והן כמובן מבחינה משפטית, הסכם הרכישה, הביטחונות וכו'.
להלן כל הבדיקות והפעולות בדרך לרכישת דירה חדשה מקבלן בצורה חכמה, חסכונית והכי חשוב בטוחה.
שלב 1 – הכנה לביצוע העסקה – מה יכולת הרכישה שלכם?
הדבר הראשון שיש לעשות לפני קבלת החלטה על קניית דירה חדשה מקבלן הוא להבין מה היכולת הכלכלית שלכם לבצע את העסקה.
מהו ההון העצמי שיש לכם ומהו החזר המשכנתה החודשי שתוכלו לעמוד בו.
אם זו דירה ראשונה שלכם ההון העצמי הנדרש יהיה 25%.
בשלב זה נבדוק האם ההון העצמי נזיל כבר כעת, האם הוא תלוי בשחרור פיקדונות, מכירת דירה אחרת, משכון נכס קיים, הבאת כסף מההורים ☺ וכו'.
שלב 2 – בדיקת עלויות העסקה – מה המחיר האמיתי של העסקה?
כשמדובר על רכישה ומכירת דירה, אחד הדברים החשובים שיש לדעת הוא כי מחיר הדירה איננו העלות הכוללת של העסקה במיוחד אם מדובר על קניית דירה על הנייר
על מחיר הדירה ישנם תשלומים נלווים (שברובם לא יכוסו ע"י המשכנתה)- תשלום לאנשי מקצוע (תיווך, עו"ד, יעוץ משכנתאות, שמאות, עיצוב פנים, בדק בית), תשלומים לצורך המשכנתה, תוספות ושדרוגים לדירה, הובלה, אריזה ועוד.
כמו כן המחיר של הדירה צמוד למדד תשומות הבניה ואיננו המחיר הסופי.
שלב 3 – כמה מס רכישה צריך לשלם על דירה על הנייר?
יש הבדל מאוד משמעותי אם מדובר בדירה יחידה או בדירה שנייה, וההפרש יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים נוספים במחיר הדירה.
אם מדובר בדירה היחידה שלכם, אז החיוב יתחיל רק ממחיר של כ-1,700,000 שקל (נכון להיום). החל ממחיר זה תחול מדרגת מס של 3.5%.
לעומת זאת אם מדובר בדירה שנייה, החיוב יהיה החל מהשקל הראשון ומס הרכישה עצמו יהיה 5%.
שלב 4 – חיפוש דירה חדשה – חשיבות הפרטים הקטנים
לפני רכישה מקבלן, קודם כל מומלץ לעשות מחקר שוק על מחירי הדירות באזור ולוודא שהמחיר מתאים לתקציב שלכם.
לאחר שחיפשתם ומצאתם את הפרויקט והדירה המתאימים לכם, חשוב לקבל פרטים רבים ככל הניתן לגבי הדירה ומה היא כוללת במיוחד כאשר מדובר על רכישת דירה חדשה מקבלן.
מה גודל הדירה, כמה חדרים, מה הכיוונים, מה הדירה כוללת, כמה קומות יהיו בבניין וכמה דירות סה"כ.
חשוב לקבל מפרט של הדירה כדי להתמקח על רמת האבזור המתוכננת ועל תוספות ושדרוגים שתרצו להוסיף לדירה.
שלב 5 – בדיקת הסביבה – מה ישפיע על ערך הדירה?
אם מדובר על רכישת דירה חדשה, בשלב זה נבדוק אלו שירותים מתוכננים באזור- גני ילדים, מעונות, מבני ציבור, פארקים, מגרשי משחקים, מתקני ספורט, בתי כנסת וכיו"ב.
מומלץ לבדוק מיקום של אנטנות ובניה מתוכננת בעתיד בסמיכות לדירה הנרכשת, אשר יכולים לגרום לירידת ערך הדירה.
לא כדאי לגלות רק לאחר הקנייה, שממש ליד הבניין ממוקם מגרש משחקים שגורם רעש מטריד בשעות הערב המאוחרות.
שלב 6 – בדיקות משפטיות של העסקה לרכישת דירה על הנייר
שלב זה הינו השלב החיוני ביותר על מנת להחליט האם יש כדאיות בכלל להתקדם עם העסקה.
בשלב זה ישנם בדיקות מקיפות שמבוצעות על ידי עורך הדין שלכם במטרה לוודא שהעסקה בטוחה – האם היזם רשום כבעל הזכויות בקרקע? האם יש הערות או חובות כלפי צדדים אחרים? האם יש לפרויקט היתר בנייה? איזה בטחונות קיימים? ועוד.
הבדיקות נועדו לשמור על הכסף שלכם ולמנוע מצב שתיכנסו לעסקה מסוכנת שתסכן את כספיכם ותוכלו לבצע אותן בעזרתו של עו"ד תכנון ובניה.
שלב 7 – בדיקה של היזם עצמו
גם אם כל הבדיקות נראות לנו תקינות, עדיין הגורם הכי חשוב הוא זהות היזם ממנו אנו קונים את הדירה.
בקניית דירה חדשה מקבלן חשוב מאוד לבדוק שמדובר קודם כל ביזם רציני עם קבלות, שכבר ביצע פרויקטים בסדרי גודל דומים בעבר.
חשוב שנברר אלו וכמה פרויקטים היזם בנה עד היום, האם הייתה עמידה בלוחות הזמנים, האם הצליח לקבל ליווי בנקאי, איך הייתה איכות הבנייה, מהי רמת השירות של אנשי הקשר מול הקונים, ועוד.
שלב 8 – אישור סופי למשכנתא
אישור עקרוני מהבנק מתייחס בדרך כלל לכך שהבנק בדק את היכולת הכלכלית של הקונים ואת יכולת ההחזר החודשי שלהם ומסכים באופן עקרוני לתת להם הלוואה לקניית דירה.
אבל אישור עקרוני מהבנק ממש לא מספיק.
כאשר ההון העצמי הקיים הוא גבולי, מומלץ להזמין שמאות מוקדמת כדי לוודא שהבנק מאשר את מלוא הסכום שחשבתם שתוכלו לקבל.
חובה לוודא שניתן לקבל משכנתה לעסקה לפני חתימת החוזה כדי לא להיקלע להפרת חוזה ולתשלום קנסות כספיים גבוהים.
שלב 9 – לוח תשלומים של העסקה
כאשר מדובר על רכישת דירה על הנייר, לוח התשלומים יכול להיות תלוי בקצב התקדמות הבניה, בפריסה שווה לאורך תקופת הבניה או בפריסה אחרת.
המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה הקבוע בהסכם. כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי והרוכש מקבל ערבות בנקאית לפי חוק מכר דירות, הכסף מובטח וניתן לשלם גם את כל עלות הדירה בשלבים ראשוניים על מנת לחסוך במדד.
כאשר למשל הרוכשים גרים בשכירות יש לוודא שהעלות המצטברת של השכירות ושל המשכנתה היא משהו שניתן לעמוד בו.
שלב 10 – חתימת ההסכם על קניית דירה חדשה מקבלן
הגענו לחלק הרשמי של חתימת ההסכם. זהו השלב בו כל הבדיקות שעשיתם עד היום אמורים לקבל ביטוי בכתב.
בהסכם המכר כמובן שחשוב לקבל ייצוג של עו"ד. הסכם מכר של רכישת דירה חדשה מקבלן הוא הסכם ארוך של עשרות עמודים ונספחים, עם המון סעיפים מסובכים שמצריכים ידע וניסיון בסוג כזה של עסקאות.
חשיבות עורך דין בעסקת רכישה על הנייר
ליווי משפטי בעסקה כזו הוא קריטי להבטחת זכויות הרוכש. עורך דין המתמחה בתחום יוודא כי החוזה אינו מקפח, שהקבלן עומד בהתחייבויותיו ושקיימות ערבויות מתאימות.
נקודות מפתח לבדיקה עם עורך הדין:
- רישום הזכויות על הקרקע – לבדוק האם הקרקע בבעלות פרטית או חכירה והאם קיימות זכויות מוגבלות על המגרש.
- בדיקת ערבויות חוק המכר – לבדוק שהקונה מוגן כלכלית למקרה שהפרויקט יתעכב או לא יושלם.
- וידוא שהתכנון אושר וקבלת היתרי בנייה – לבדוק אם לפרויקט יש היתר בנייה סופי ולא רק תכנון תיאורטי.
- התחייבות הקבלן למסירה בלוחות זמנים מוגדרים – לבדוק מה קורה במקרה של עיכובים ולוודא שיש סעיף פיצויים ברור.
- בחינת לוח התשלומים והתאמתו למימון הרוכש – לבדוק האם תנאי התשלום מאפשרים עמידה בהתחייבויות כלכליות עתידיות.
סיכום
רכישת דירה על הנייר היא אפשרות משתלמת אך כרוכה בסיכונים. על מנת להבטיח עסקה בטוחה ונכונה, מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום, לבדוק היטב את תנאי החוזה ולהבין את כלל ההשלכות. באמצעות בחירה מושכלת וליווי מקצועי, ניתן ליהנות מהיתרונות של רכישה מוקדמת תוך מזעור הסיכונים האפשריים. לשאלות נוספות בנושא רכישת דירה חדשה מקבלן, אתם מוזמנים ליצור איתי קשר ואשמח להשיב.
