מדריך לפרויקט פינוי בינוי

מדריך לפרויקט פינוי בינוי

מהי התחדשות עירונית?

פינוי בינוי הוא למעשה חלק מתוך תהליך כולל הנקרא התחדשות עירונית. תהליכי התחדשות עירונית מיועדים לחדש אזורים בשכונות מגורים ישנות מכל מיני בחינות לרבות מבחינה פיזית, כלכלית, סביבתית, קהילתית ועוד.

בישראל קיימים אזורי מגורים רבים אשר הוקמו לפני 60 שנה ואף יותר, הן בשולי הערים והן במרכזם, הן באזור המרכז והן בפריפריה, בהם קיימים בניינים במצב פיזי ירוד, אשר דורשים באופן טבעי הליכי התחדשות. בשנים האחרונות נושא ההתחדשות העירונית נמצא במגמת התפתחות הולכת וגוברת, ומרכז את מירב הפרויקטים בשוק הנדל"ן בישראל.

 

מהם היתרונות של תהליכי התחדשות עירונית?

להתחדשות העירונית יתרונות רבים- היא מאפשרת הקמת בניינים חדשים ומשודרגים לפי תקני הבנייה העכשוויים הכוללים תוספת מעלית, חניות, ותשתיות חדשות. כמו כן היא גורמת לשיפור של המרחב הציבורי כולו והוספת שטחים ירוקים, מבני ציבור, דרכים להולכי רגל, נגישות תחבורתית, גינון, תאורה ועוד. בסופו של דבר הסביבה כולה הופכת לנעימה, נגישה, איכותית ובטוחה יותר.

בנוסף תהליכים אלו מביאים עמם עליית ערך משמעותית לדירה הישנה ללא הוצאה כספית מצד בעלי הדירות הקיימות, ויוצרים ביקוש לדירות חדשות של זוגות צעירים, ותושבים חדשים, מה שמביא לבניית קהילה טובה וחדשה המגיעה לאזור. 

יחד עם זאת, כיום בתחילת שנת 2022, עדיין נראה כי תהליכי ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט, טרם יצאו אל הפועל בכמויות שהיה מצופה שיתרחשו. תחום הפינוי בינוי, למרות שיפורים רבים שחלו בו לאורך השנים האחרונות, עדיין הינו תחום סבוך ומורכב אשר אורך שנים ארוכות עד שהוא יוצא אל הפועל.

 

מהם הקשיים בפרויקטים של פינוי בינוי?

לאחר שצברתי ניסיון במספר פרויקטים מסוג זה, התברר לי כי מרבית בעלי הדירות אשר מעוניינים בהתחדשות עירונית, עדיין סובלים מחוסר ידע הנדרש לתחום, מעלים חששות מובנים אך גם ניתנים לפתרון ומהססים רבות האם וכיצד לצאת לדרך הארוכה של פינוי בינוי.  

ליצירת קשר:

אכן התחדשות עירונית איננה "נוסחת קסם" והיא מעלה קשיים רבים ושאלות רבות- כמה זמן יקח התהליך? מי ערב לדיירים שההבטחות יקוימו? מה יהיו העלויות ומי יישא בהם? איך יראה הבניין החדש? האם בכלל כדאי לבצע שינוי כה משמעותי ואולי עדיף "לא לקחת סיכון" ולהישאר עם המוכר והידוע? שאלות אלו חוזרות ברובם הגדול של הפרויקטים.

במדריך זה אבקש לרכז את המידע החיוני הנדרש על מנת "להרים" פרויקט של פינוי בינוי, לעשות סדר ולתאר פתרונות לאתגרים וחסמים הרבים הקיימים בתחום זה.

 

מי יוזם את התהליך ומהם התנאים הנדרשים?

קיימים מספר דרכים שונות ליזום תהליך התחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט. בחלק מהמקרים מדובר בהליך שהעירייה מתחילה להניע, לעיתים הדיירים עצמם או חלקם נוקטים יוזמה ומתארגנים להתחיל את התהליך, ובמקרים רבים אחרים היוזמה מגיעה מצד יזמים פרטיים אשר בחנו את המתחם ופנו בהצעה לדיירים.

פרויקט של התחדשות עירונית יכול להתבצע בבניין בודד או במספר בניינים סמוכים, ברחוב או במתחם שלם, ולעיתים אף בשכונה שלמה כחלק מתהליך עירוני רחב.

 

תנאי סף לפינוי – בינוי/ בינוי פינוי בינוי 

  • הסכמות השכנים 
  • בניין או מספר מבנים הכוללים מינימום 24 יחידות דיור קיימות
  • הסכמה ראשונית של אגף תכנון לקידום פרויקט פינוי בינוי באזור / מתחם

 

מהם המסלולים השונים?

פרויקטים של פינוי בינוי מתאפשרים בשני מסלולים:

 

א. פינוי בינוי

בפרויקט פינוי – בינוי הורסים את המבנים הישנים, ובמקומם מקימים מבנים חדשים. בטווח הביניים שבין הריסת המבנים הישנים, שוכרים הדיירים דירות לתקופה זמנית באזור במימון היזם. בסופו של התהליך, הדיירים מקבלים דירות במבנים החדשים ויתרת הדירות נמכרות לצורך מימון הפרויקט.

 

ב. בינוי- פינוי

בבינוי-פינוי היזם מתחיל לבנות בניין חדש בשטח ריק בסמוך למתחם. עם סיום בניית הבניין החדש, יכולים הדיירים לעבור ישירות לדירות החדשות בבניין החדש (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות(. לאחר פינוי הבניין הישן, היזם הורס אותו ובמקומו בונה בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין הבא, וכך הלאה. לתהליך זה ישנם כמובן יתרונות רבים אך לא תמיד ישנה קרקע פנויה סמוכה שיכולה לאפשר את התהליך.

 

מה כוללת התמורה המקובלת בדרך כלל בפינוי בינוי?

התמורה לה יהיו זכאים הדיירים בפינוי בינוי תכלול בדרך כלל את הרכיבים הבאים: דירה חדשה, לרוב גדולה יותר הוספת ממ״ד, מרפסת עד 12 מ“ר, בניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה, מעלית, חנייה תת קרקעית, ופיתוח השטח הציבורי מסביב לבניין.

כמו כן מקובל כי היזם יישא בכל העלויות של הפרויקט, החל משלב התכנון והביצוע ועד להשלמת הבנייה ומסירת הדירות החדשות. היזם יישא בכל ההוצאות, ההיטלים והתשלומים שיידרשו לצורך הוצאת היתר בנייה ובניית הפרויקט, לרבות המיסוי, היטל השבחה, היטלי פיתוח, אגרות, שכר היועצים השונים, הערבויות לדיירים, פוליסות ביטוח, וכל יתר ההוצאות הנדרשות לעבודות הבנייה. 

היזם יממן ויהיה אחראי לכל הליך הרישום בטאבו לרבות הליכי הפרצלציה, רישום בית משותף ורישום בעלי הדירות בדירות החדשות.

 

יתרונות, חסרונות ואתגרים

תהליכי התחדשות עירונית הם תהליכים מורכבים, המביאים איתם יתרונות, חסרונות ואתגרים.

 

א. יתרונות בתהליכי התחדשות עירונית

  • העלאת ערך הנכס.
  • דירה חדשה הכוללת ממ״ד.
  • בניין חדש העומד בתקנים.
  • תשתיות חדשות.
  • חנייה תת־קרקעית.
  • מעליות.
  • שיפור וחידוש המרחב הציבורי.
  • שיפור וחידוש חזות הבניין.
  • הפיכת הסביבה לנגישה, נעימה ובטוחה יותר.
  • ללא עלויות מצד בעלי הדירות.

 

ב. חסרונות בתהליכי התחדשות עירונית

  • תהליך ארוך הכרוך לעיתים בחוסר ודאות.
  • כרוך באי נוחות – מעבר למגורים זמניים/ מגורים סמוך לאתר בנייה.
  • מעלה את צפיפות האוכלוסייה.
  • משנה את הרכב האוכלוסייה הקיימת.
  • מעלה את סכום ההוצאות החודשיות – אחזקה, דמי ועד בית, ארנונה.

 

ג. אתגרים בתהליכי התחדשות עירונית

  • דורש הסכמות בין הדיירים.
  • דורש אמון ושיתוף פעולה בין כל הצדדים לפרויקט.
  • דורש השקעת זמן ומעורבות מצד בעלי הדירות.
  • דורש אורך רוח וסבלנות.

 

מושגים חשובים בהתחדשות עירונית

 

הסכם פינוי בינוי

הסכם בין יזם לבין בעלי דירות בבניין משותף או במספר בניינים, לצורך הריסה והקמת בניין או בניינים חדשים, ושכולל בין היתר את התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה, המועדים המקסימליים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה, והערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה.

 

תכנית פינוי בינוי

תכנית מפורטת שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף בשטח שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי הכולל לפחות 24 דירות קיימות המיועדות להריסה ולבניית דירות חדשות. במסגרת התכנית הדיירים מקבלים דירות במבנים החדשים ויתרת הדירות נמכרות על ידי היזם לרוכשים חדשים.

 

מסלולי פינוי בינוי

פינוי בינוי מתבצע ב-2 מסלולים אפשריים: מסלול יזמות (מיסוי) במסגרתו הפרויקט מוקם על ידי יזם פרטי אשר ממן, מתכנן ומבצע את הפרויקט תוך שהוא נדרש לקבלת הסכמת הדיירים וזכאי להטבות מס מסויימות. מסלול שני הוא מסלול רשויות מקומיות בו הרשות המקומית היא היוזמת והמממנת של התהליך על ידי קבלת תמיכה מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. 

 

מכפיל

היחס בין מספר יחידות הדיור במצב הקיים לעומת מספר יחידות הדיור במצב החדש לאחר סיום הפרויקט. המכפיל תלוי בערך הנדל"ן באזור בו מבוצע הפרויקט- ככל שהערך יותר גבוה יאושרו פחות יחידות דיור חדשות (כדי להתאים למצב התשתיות העירוניות בשכונה/בעיר) ולהיפך. חשוב לציין כי היזם נדרש להציג לרשויות כי הפרויקט ישים כלכלית וככל שאין כדאיות כלכלית לפרויקט, הוא לא יאושר.  

 

סירוב בלתי סביר ("דייר סרבן")

לאחר ש-66% מהדיירים במתחם חתמו על הסכם פינוי בינוי, ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם ("הדיירים הסרבנים"), לצורך אכיפת ביצוע הפרויקט וזאת כאשר לא הוכח כי היזם לא סיפק ערבויות מספקות, מגורים חליפיים לתקופת הבנייה או כי אין כדאיות כלכלית לעסקה. חשוב לציין כי במניין בעלי הדירות בבית המשותף לא יבוא בעל דירה מתנגד אם מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה ללא היתר בנכס.

 

אוכלוסיות מיוחדות

במסגרת החוק ישנן חובות ספציפיות מצד היזם כלפי אוכלוסיות מיוחדות לרבות דוברי שפה זרה, בעלי מוגבלויות, קשישים ועוד. היזם מחוייב למסור מסמכים בשפת המקור של מי שאינו דובר את השפה. למסור דירה הכוללת התאמות לבעלי מוגבלויות וכן לאפשר מספר אופציות לדיירים מעל גיל 70 בסמוך לפינוי הדירות לפני ההריסה לרבות דירה חליפית בפרויקט אחר, דיור מוגן, תקבלת תמורה בכסף ועוד.

במאמרים הבאים אמשיך ואתייחס לנושאים נוספים כמו איך מתחילים תהליך פינוי בינוי, מהן השלבים השונים בתהליך, איך מחשבים את התמורה שמקבלים בעלי הדירות, מה הביטחונות שמקבלים הדיירים ועוד.

ליצירת קשר:

אלעד וייסטוך

אלעד וייסטוך

הטיפול המקצועי שלקוחות המשרד מקבלים הינו ברמה המשפטית הגבוהה, המקיפה והאינטנסיבית ביותר.
עשרות לקוחות מרוצים, מעידים על טיפול מסור ואכפתי, ושילוב של מקצועיות וניסיון.​

מדריך לפרויקט פינוי בינוי

מדריך לפרויקט פינוי בינוי

מהי התחדשות עירונית? פינוי בינוי הוא למעשה חלק מתוך תהליך כולל הנקרא התחדשות עירונית. תהליכי התחדשות עירונית מיועדים לחדש אזורים בשכונות מגורים ישנות מכל מיני

קרא עוד »
חדשות הנדל"ן נובמבר 2021

חדשות הנדל"ן נובמבר 2021

חודש נובמבר 2021 הביא עימו שינויי חקיקה ומדיניות רבים בתחום הנדל"ן, וזאת על רקע המשך המגמות הקיימות בשוק.  במסגרת חוק ההסדרים קידמה הממשלה רפורמות רבות

קרא עוד »
נדל"ן ביהודה ושומרון

מגורים בישוב ביהודה ושומרון

במאמר הקודם סקרנו את הבעיות המיוחדות הקיימות ברישומי המקרקעין ביהודה ושומרון, ופירטנו את הסוגים השונים של הקרקעות והגופים בהם מתבצע רישום הזכויות על שם הרוכשים.

קרא עוד »