10 שלבים ברכישת דירת מגורים יד שניה

10 שלבים ברכישת דירת מגורים יד שניה

רכישת דירה היא בהחלט לא עוד עסקה. לרוב האנשים מדובר בעסקה הגדולה ביותר אותם יבצעו במהלך חייהם.

עסקת רכישת דירה מורכבת מכמה היבטים שיש לשים לב לכולם, הן מבחינה כלכלית (עלויות, פריסת תשלומים, יכולת מימון), הן מבחינת תכנון הדירה והפרויקט כולו, והן כמובן מבחינה משפטית, הסכם הרכישה, הביטחונות וכו'.

במדריך זה מפורטות כל הבדיקות והפעולות בדרך לרכישת דירה יד שניה בצורה חכמה, חסכונית והכי חשוב בטוחה.

שלב 1- הכנה לביצוע העסקה – מה יכולת הרכישה שלכם?

הדבר הראשון שיש לעשות לפני קבלת החלטה על קניית דירה על הנייר הוא להבין מה היכולת הכלכלית שלכם לבצע את העסקה.

ליצירת קשר:

מהו ההון העצמי שיש לכם ומהו החזר המשכנתה החודשי שתוכלו לעמוד בו.

אם זו דירה ראשונה שלכם ההון העצמי הנדרש יהיה 25%. בשלב זה נבדוק האם ההון העצמי נזיל כבר כעת, האם הוא תלוי בשחרור פיקדונות, מכירת דירה אחרת, משכון נכס קיים, הבאת כסף מההורים וכו'.  

שלב 2 – בדיקת עלויות העסקה – עלויות נלוות

אחד הדברים החשובים שיש לדעת הוא כי מחיר הדירה איננו העלות הכוללת של העסקה.

על מחיר הדירה ישנם תשלומים נלווים (שברובם לא יכוסו ע"י המשכנתה)- תשלום לאנשי מקצוע (תיווך, עו"ד, יעוץ משכנתאות, שמאות, עיצוב פנים, בדק בית), תשלומים לצורך המשכנתה, תוספות ושדרוגים לדירה, שיפוץ ככל שנדרש, ריהוט, הובלה, אריזה ועוד.

חשוב לוודא מה יהיו העלויות השוטפות בדירה ארנונה, ועד בית, חברת ניהול וכו'. כמו כן האם יש עלויות שמתוכננות מטעם ועד הבית לשיפוץ הבניין. 

שלב 3 – כמה מס רכישה צריך לשלם?

יש הבדל מאוד משמעותי אם מדובר בדירה יחידה או בדירה שנייה, וההפרש יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים נוספים במחיר הדירה.

אם מדובר בדירה היחידה שלכם, אז החיוב יתחיל רק ממחיר של כ-1,700,000 שקל (נכון להיום).

החל ממחיר זה תחול מדרגת מס של 3.5%. לעומת זאת אם מדובר בדירה שנייה, החיוב יהיה החל מהשקל הראשון ומס הרכישה עצמו יהיה 5%. 

שלב 4 – חיפוש דירה

קודם כל מומלץ לעשות מחקר שוק על מחירי הדירות באזור ולוודא שהמחיר מתאים לתקציב שלכם.

לאחר שחיפשתם ומצאתם את הפרויקט והדירה המתאימים לכם, חשוב לקבל פרטים רבים ככל הניתן לגבי הדירה ומה היא כוללת. מה גודל הדירה, כמה חדרים, מה הכיוונים, מה הדירה כוללת, כמה קומות בבניין וכמה דירות סה"כ.

האם יש תכניות שמאפשרות את הרחבת הדירה או תכנית של התחדשות עירונית שמתוכננת בבניין.

שלב 5 – בדיקת הסביבה

בשלב זה נבדוק אלו שירותים מתוכננים באזור- גני ילדים, מעונות, מבני ציבור, פארקים, מגרשי משחקים, מתקני ספורט, בתי כנסת וכיו"ב.

מומלץ לבדוק מיקום של אנטנות ובניה מתוכננת בעתיד בסמיכות לדירה הנרכשת, אשר יכולים לגרום לירידת ערך הדירה.

לא כדאי לגלות רק לאחר הקנייה, שממש ליד הבניין ממוקם מגרש משחקים שגורם רעש מטריד בשעות הערב המאוחרות.

שלב 6 – בדיקות משפטיות של העסקה

שלב זה הינו השלב החיוני ביותר על מנת להחליט האם יש כדאיות בכלל להתקדם עם העסקה.

בשלב זה ישנם בדיקות מקיפות שמבוצעות על ידי עורך הדין שלכם במטרה לוודא שהעסקה בטוחה-  האם המוכר רשום כבעל הזכויות בדירה? האם יש הערות או חובות כלפי צדדים אחרים? האם יש על הדירה משכנתה? איזה בטחונות קיימים?

האם יש שוכר בדירה ומתי מסתיימת השכירות? ועוד.

הבדיקות נועדו לשמור על הכסף שלכם ולמנוע מצב שתיכנסו לעסקה מסוכנת שתסכן את כספיכם.

 שלב 7 – בדיקה של תקינות הדירה עצמה 

יש לשכור אנשי מקצוע על מנת לבדוק שלנכס יש היתר בניה, שאין חריגות בניה וששטח הדירה הרשום בטאבו תואם את המצב בשטח.

כמו כן צריך לבדוק שאין בדירה ליקויים כמו רטיבויות וכדו'. גם לגבי השטחים המשותפים לבדוק שאין ליקויים, ושועד הבית לא מתכנן לגבות כספים לתיקון או לשיפוץ בהמשך.

שלב 8 – אישור סופי למשכנתה

אישור עקרוני מהבנק מתייחס בדרך כלל לכך שהבנק בדק את היכולת הכלכלית של הקונים ואת יכולת ההחזר החודשי שלהם ומסכים באופן עקרוני לתת להם הלוואה לקניית דירה.

אבל אישור עקרוני מהבנק ממש לא מספיק. כאשר ההון העצמי הקיים הוא גבולי, מומלץ להזמין שמאות מוקדמת כדי לוודא שהבנק מאשר את מלוא הסכום שחשבתם שתוכלו לקבל.

חובה לוודא שניתן לקבל משכנתה לעסקה לפני חתימת החוזה כדי לא להיקלע להפרת חוזה ולתשלום קנסות כספיים גבוהים.

שלב 9 – לוח הזמנים של העסקה

מועדי פינוי הדירה ומסירת מפתח לקונה תלוי במועד בו המוכר עובר לדירה חדשה והקונה מפנה את דירתו הנוכחית.

בשלב ראשון יש תשלום של 10-30%. התשלום מועבר כנגד רישום של בטוחה (בדרך כלל הערת אזהרה) שתבטיח שעד לסיום העסקה ורישום הנכס, הכסף שהועבר מובטח.

התשלום הבא בדרך כלל מיועד למחיקת המשכנתה ככל שקיימת על הנכס. השלב הבא הוא תשלום כנגד מסירת מפתח והעברת בעלות.

שלב 10 – חתימת ההסכם

לאחר חתימת ההסכם עו"ד מלווה את התקדמות העסקה, רישום בטוחות על הנכס, דיווח למיסוי מקרקעין, מחיקת משכנתה קיימת, החתמת מסמכי משכנתה של הקונים, קבלת מסמכי העברת זכויות, קבלת אישורי מיסים, ולבסוף סיום העסקה ורישום הזכויות על שם הקונים.

בהצלחה!

ליצירת קשר:

אלעד וייסטוך

אלעד וייסטוך

הטיפול המקצועי שלקוחות המשרד מקבלים הינו ברמה המשפטית הגבוהה, המקיפה והאינטנסיבית ביותר.
עשרות לקוחות מרוצים, מעידים על טיפול מסור ואכפתי, ושילוב של מקצועיות וניסיון.​

הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין בעלים משותפים של מקרקעין (מגרש, קרקע, או חלקה- בשפה המשפטית כולם נקראים מקרקעין), שמטרתו היא להסדיר את הזכויות והחובות

קרא עוד »
רכישת דירה בקבוצת רכישה

רכישת דירה בקבוצת רכישה

בשנים האחרונות עם התייקרות מחירי הדירות באופן משמעותי, עולה גם הפופולריות של רכישת דירה בקבוצת רכישה שנועדה לאפשר רכישת דירה חדשה במחיר זול משמעותית מרכישת

קרא עוד »
רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38

רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38

בשנים האחרונות צוברים תאוצה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי. העלייה בקצב גידול האוכלוסייה לעומת מיעוט הקרקעות הפנויות במרכז הארץ

קרא עוד »